Андрей Камуз
16 декабря под окнами Государственного ипотечного учреждения в центре Киева появились люди с плакатами «Камуз и Зоц забирают наши деньги», «Руки прочь от наших квартир».
Тут же прогуливались «титушки».
Неподалеку стояла телекамера. Вскоре на телеканале «Интер» вышел сюжет о том, что «киевляне требуют люстрации ненасытных чиновников Азарова-Януковича».
Явление в наши времена более чем обычное, но есть нюансы.
Во-первых, о существовании ГИУ вообще мало кто знает, в отличие от Фонда гарантирования вкладов. Это крайне специализированное финансовое учреждение, суть работы которого изначально напоминала американские Fannie Mae и Freddie Mac.
С рядовыми гражданами оно не соприкасается — разве что при работе с проблемными кредитами. В 2009 году на деньги ГИУ закупались квартиры, но раздавали их члены правительства.
Во-вторых, ГИУ ведет в суде борьбу с » Надра банком». Финансовое учреждение, принадлежащее олигарху Дмитрию Фирташу, должно государственному учреждению крупную сумму денег — более 200 млн грн.
Как бы случайно в интернете на третьесортных сайтах появилась волна однотипных публикаций о том, что ГИУ выдало крупные авансы банкам Александра Януковича и Вадима Новинского, и что более чем 5 млрд грн находятся в управлении совершенно бесконтрольно со стороны государства.
Это явные признаки черной пиар-кампании против учреждения, хотя это не значит, что озвученные тезисы взяты с потолка.
К руководству ГИУ действительно много вопросов. ЭП еще во времена Юлии Тимошенко писала, что закупка и раздача квартир — это функция, не свойственная государственному учреждению. Равно как и вливание денег в достройку жилых домов, квартиры в которых потом распределяются среди служащих.
Руководитель ГИУ Андрей Камуз сам вышел на связь с ЭП и предложил прокомментировать абсолютно все обвинения, которые звучат в адрес ипотечного учреждения и его лично. Получился более чем двухчасовой разговор, в котором он не уходил от ответа ни на один вопрос.
И приход людей с плакатами, и публикации в интернете Камуз увязывает с судебной тяжбой против » Надра банка».
* * *
— Почему в интернете идет кампания идет против вас? Кто борется за перераспределение, что происходит?
— В 2008 году мы выдали финансовый кредит банку » Надра » в размере 700 млн грн — на то время довольно внушительная сумма. В 2009 году банк не выполнил свои обязательства и не вернул деньги.
Я как раз заступил на работу, и так получилось, что мы с Валентиной Жуковской — она тогда пришла в качестве временного администратора в » Надра банк» — оказались по разные стороны баррикад. Началось судебное разбирательство.
Суд первой инстанции постановил, что банк » Надра » нам ничего не должен: действие договора закончилось. Но мы отсудили возможность требовать то, что считали принадлежащим нам по праву.
Этот спор на протяжении четырех лет прошел все инстанции: мы выиграли в Хозяйственном суде Киева, потом в Апелляционном суде, дважды дошли до Высшего и дважды опять возвращались к первой инстанции.
Летом 2013 года банк » Надра » пошел в атаку и выиграл у нас сначала в первой инстанции, потом в апелляции, затем в кассации и, наконец, в Высшем суде. Там постановили, что проценты они нам вообще не должны выплачивать.
В итоге нам удалось прийти к соглашению — правда, уже не с Валентиной Борисовной, а с Дмитрием Зинковым — председателем правления банка. В начале 2013 года, по прошествии четырех лет, нам, наконец, вернули тело кредита, но проценты за использование этих денег нам так и не были уплачены.
Нам пришлось сторнировать (от слова «сторно», списание. — ЭП) начисление процентов, из-за этого очень тяжело было «закрыть» 2013 год.
Переосмыслив все пройденное, мы обратились в суд совместно с прокуратурой. На этот раз мы выбрали другую тактику, настаивая на том, что мы понесли затраты на оплату процентов и просим банк их компенсировать. Речь идет о 228 миллионах.
Это дело мы выиграли в первой инстанции, затем в апелляции, а завтра (17 декабря, на следующий день после появления «титушек» и телекамеры «Интера». — ЭП) у нас кассация.
Однако это не все деньги, которые мы хотели увидеть от банка » Надра «. По решению суда, за те шесть месяцев, когда в банке была временная администрация, мы не можем требовать уплаты процентов. В общей сложности, мы должны были бы получить от «Надра банка» 320 миллионов.
Результаты уже видны: под нашим офисом стоят журналисты телеканала «Интер» вместе с «титушками» и требуют люстрации, наши фотографии наклеены на мусорные баки.
Мы понимаем, что ключевое давление оказывается, в первую очередь, на суд.
Для более полного рассмотрения всех нюансов дела на прошлом заседании мы потребовали расширить коллегию. На первом заседании кассационной инстанции прозвучало, что, мол, банк » Надра » все уже заплатил. «Все» — это 150 миллионов процентов за пользование 700 миллионами на протяжении четырех лет.
— » Надра » уже давно находятся на грани введения временной администрации. Вашими усилиями?
— Это не наша цель. Наша цель — доказать, что банк » Надра » должен заплатить проценты Государственному ипотечному учреждению за пользование деньгами. Все. Никаких других требований у нас нет.
Нам это нужно, потому что с 2014 года мы перешли на международные требования по ведению бухгалтерского учета.
Если в 2013 году мы как-то смогли объяснить аудиторам нашу ситуацию, и аудитор написал вывод, сделав пометку «условно», то сейчас мы объяснить ничего не сможем. Нам просто не удастся перейти на международную систему, нужно будет сторнировать капитал.
Говоря простым языком, проценты, которые нам не вернул банк, были оплачены за счет капитала, который внесло в уставной фонд нашей компании государство.
При этом у компании есть государственные гарантии, за которые она несет ответственность. То есть в конечном итоге убытки понесло бы государство. Мы боремся за то, чтобы этого не случилось.
— А в чем суть вопроса? Почему в » Надра банке» считают, что больше ничего не должны вам платить?
— Основным аргументом в суде было: «Ребята, ну вы же уплатили рынку проценты. Убытков у вас нет. Тогда какие проблемы?».
— Это как? Вы проценты заплатили, минус возник. Это по сути убыток.
— В судебной практике можно требовать компенсации убытков, а убытков-то у нас нет. У нас есть недополученная прибыль. То, что мы уплатили за проценты — это затраты.
Это уже сугубо процессуальная борьба. В экономическом смысле компания оплатила все затраты, связанные с приобретением этих денег. Банк » Надра » использовал эти деньги для своей работы, зарабатывал на них и не оплатил их стоимость. Вот вся парадигма.
«Интер» и молодчики в спортивных костюмах у нас под окнами — еще один механизм давления на руководство ГИУ как на людей, которые заняли принципиальную позицию. Мы отстаиваем наши интересы.
Мы не просим с «Надр» ничего сверх того, что они нам должны, исходя из заключенного договора и гражданского кодекса. А » Надра » применяет к ГИУ очень грязные методы, которые ничего общего не имеют с банковской этикой.
Мы не чувствуем за собой вины. У нас есть недоброжелатели — это понятно. Но ни один банк не может обвинить нас в том, что наши действия по отношению к ним были непрозрачны. Кроме » Надра банка», у нас ни с кем конфликтов нет.
* * *
— В управлении ГИУ активов более чем на 5 млрд грн. Какая их часть является работающей? С учетом Крыма, АТО, «упавших» банков?
— Подавляющая. Общая степень «проблемки» возросла всего до 8% кредитного портфеля ГИУ, который составляет около 1,3 млрд грн (средний показатель проблемных кредитов в банках в ходе кризиса 2009 года — 20-30%. — ЭП).
Мы работаем со всеми. ГИУ создало защищенную систему интернет-эквайринга, чтобы люди, которые живут в Крыму, могли с помощью своей кредитной карточки (долларовой или рублевой) оплачивать свои кредиты напрямую, потому что выезжать для этого «на материк» очень тяжело.
Согласно нашей статистике, кредит «живет» в среднем шесть лет, его средний размер — 300 тыс грн. Это в основном небольшие кредиты, которые семьи берут, чтобы обеспечить себя жильем. Наша идеология такова: предоставить гражданину все условия для того, чтобы он мог просто заехать и жить.
— Была президентская программа Януковича — жилье под 3%. Что это за фантазия такая, когда за депозиты платят 24%, а по кредитам просят 27%?
— Минус этой программы был следующим. Клиент подписывал договор не на 3%, а на реальную ставку, которую давал банк, а разницу до 3% должно было компенсировать государство.
Самое неправильное в этой программе было то, что человек покупал квартиру в еще не готовом доме. То есть он покупал имущественные права. Он арендовал где-то жилье и уже оплачивал кредит — по сути, платил сразу две ставки.
Мы предлагали свою программу. Изначально она называлась просто — «трехпроцентная аренда». Мы могли выпустить свои облигации, они были бы приобретены стратегическими инвесторами в лице государственных банков, затем рефинансированы Национальным банком. Таким образом, образовался бы дешевый ресурс, благодаря которому мы запустили бы программу аренды.
Человек сразу бы заезжал в квартиру и подписывал договор на 3%, и не люди бы несли ответственность за стоимость ресурсов, а ГИУ. Мы это предлагали.
Мы считали и считаем, что продукт, который предлагается конкретному физическому лицу, должен быть для него полностью понятен.
По нашему проекту человек платит столько же, сколько за арендное жилье — мы сравнивали по Киеву. Причем часть из этих денег идет на погашение стоимости квартиры. Что еще нужно? Оплачивай коммунальные услуги и живи!
Да, это будет не высший класс, это будет «социальное» жилье, но ты можешь здесь жить хоть завтра. Это же основная проблема, которую государство должно решить для своего населения — дать ему жилье!
Самая главная ошибка — раздавать жилье бесплатно. У жилья должна быть стоимость. Она не должна быть высокой, но она должна присутствовать — человек должен понимать, что он за него платит, что он это заработал. Тогда к собственности совершенно другое отношение.
* * *
— В СМИ появилась волна публикаций о том, что ГИУ раздало кучу авансов, в частности, банкам Александра Януковича, Антона Клименко и Вадима Новинского. Пытаются доказать, что это было договорное выделение денег, аналог рефинансирования Нацбанка. Намекают, что эти деньги были украдены. Откуда взялась идея этих авансов, и что это на самом деле?
— Наша компания создавалась как учреждение, которое занимается рефинансированием ипотечных кредитов. Идея этих авансов была скопирована с американского и европейского рынков и вылилась в стандарты, которые были утверждены постановлением Кабинетом министров.
Эти стандарты определяли условия, на которых ГИУ может рефинансировать коммерческие банки. Среди этих условий — 25-процентная предоплата, OTI, PTI (то есть, общие затраты семьи на обслуживание кредитов), непенсионный возраст (то есть до достижения пенсионного возраста человек должен погасить кредит).
Сейчас мы обслуживаем около 5 тыс кредитов. Нам удалось пережить 2008-2009 годы и падение Укрпромбанка во многом благодаря жестким стандартам, которые изначально были заложены в концепцию работы компании.
Помогло и то, что ГИУ работает только с гривной. Мы всегда были против валютного ипотечного кредитования физлиц. В ином случае потребитель берет на себя неоправданные и неконтролируемые курсовые риски.
Мы работаем более чем со 100 банками, которые занимаются ипотекой в Украине.
Авансы — это кредит рефинансирования на пополнение оборотных средств для выдачи ипотечных кредитов по нашим стандартам. Кредит выдается на 180 дней. Эти деньги ГИУ выдает под обеспечение в виде облигаций госзайма, облигаций самого ГИУ либо под имущественные права по ипотечным кредитам физлиц.
Эти кредиты мы оцениваем с точки зрения обслуживания, то есть это не могут быть кредиты, по которым есть просрочки. Они должны быть классифицированы в терминах Национального банка как «хорошо обслуживаемые».
Только в этом случае наш кредитный комитет принимает решение о выдаче кредита. Помимо этого, мы смотрим на опыт работы банка на рынке ипотечного кредитования. Мы не работаем с банками, которые не занимаются ипотекой.
К тому же, в наших стандартах заложена оговорка, которая снимает риски с компании: если в течение 90 дней кредит, который был рефинансирован, ухудшается (если вовремя не приходят деньги), банк обязуется этот кредит выкупить либо заменить его аналогичным продуктом. То есть риски, связанные с ухудшением финансового состояния конкретного заемщика, лежат на банке.
Чтобы понимать, с каким контрагентом мы имеем дело, мы ввели такую же систему, как в банковском мире.
Каждый месяц мы собираем финансовую отчетность банков, у нас есть отдельное подразделение, которое занимается риск-менеджментом. Мы оцениваем каждый банк и устанавливаем на него лимит. Раньше — на квартал, теперь — на месяц.
По некоторым банкам, к которым у нас есть вопросы, мы можем проверять отчетность хоть каждую неделю. Есть много проблем, с которыми мы боремся самостоятельно. Каких-либо дотаций из бюджета у нас нет.
Единственное, чем помогает государство, — дает госгарантию, под которую мы имеем право выпустить облигационный заем. Это такой «квазисуверен» (аналог государственного долга. — ЭП), который имеет больше гарантированных обеспечений для конечного инвестора.
У нас есть диверсификация на 5 тыс семей, которые взяли кредиты. Если взять характеристики нашего кредитного портфеля в части кредитов физлиц, то по объемному показателю просроченные кредиты составят 3,8%, а по количественному — меньше 3%. Такого показателя в банковской системе нет.
— За прошедший год обанкротилось несколько десятков банков. Многие из них наверняка с вами работали. Что происходит с кредитами, которые были выданы этим банкам?
— Одним из главных принципов при создании компании был перенос всего риска на банк. Как я уже говорил, банк обязуется выкупить ухудшившийся кредит либо заменить его аналогичным.
Никто никогда не рассматривал варианта, что банк сам по себе может исчезнуть. С первой подобной ситуацией мы столкнулись в 2009 году — это был Укрпромбанк. Для нас это было серьезным испытанием, поскольку в этом банке находилось больше 200 млн грн кредитов физических лиц по всей Украине.
В штате компании на тот момент работало 85 человек. Мы физически не могли позвонить каждому из этих людей и объяснить ситуацию. Пришлось напрямую обслуживать весь объем кредитов. У нас не было выбора, мы стали кредитором первой инстанции. По сути, мы стали банком.
Мы настолько были не готовы к случившемуся, что поняли: нужно искать банк-партнер. Нашли несколько банков, которые раскупили у нас кредитный портфель.
— Каким был дисконт?
— Никакого дисконта не было — мы продавали в номинал. Мы говорили: ребята, купите у нас портфель 50 млн, а мы вам авансом дадим еще кредиты финансирования, под которые вы будете выдавать кредиты. Все требования будут выдержаны, но мы уже сейчас готовы идти вам навстречу.
Больше всего авансов — хотя это правильнее называть финансовыми кредитами — было выдано в 2008 году.
Возвращаясь к ответу на ваш первый вопрос. У нас не было ни одного финансового кредита ни в ВБР-банке, ни в «Юнисон банке», ни в Экспобанке, ни в других учреждениях, которые перечисляли в прессе.
Только один банк — «Юнекс» (ассоциируют с Вадимом Новинским. — ЭП) — выдает кредиты по нашей программе, и мы их выкупаем.
— Скольким банкам выданы такие ссуды?
— У нас всего три авансовых кредита: в банке «Финансы и кредит», Агрокомбанке и «Радикал банке», каждый из которых является активным участником нашей программы ипотечного кредитования.
— Были ли случаи, когда банки выдавали кредиты по вашей программе, а ГИУ их не выкупило?
— Все кредиты, которые попадают к нам в портал и соответствуют критериям, принимаются. Единственное исключение — кредиты, в которых возникают вопросы по оценочной стоимости жилья.
Иногда бывает, что одна квартира в Запорожье, например, стоит в два раза дороже, чем другая квартира на той же улице. Тогда наш риск-менеджер делает дополнительный запрос на уточнение оценки.
— Что вы делаете с кредитами в банках, которые недавно обанкротились?
— После Укрпромбанка мы научились справляться с такими ситуациями. Как только банк «ложится», на место выезжают наши специалисты и забирают документы (кредитные дела), находящиеся на время действия договора на хранении в банке. Потом эти кредиты передаются и обслуживаются в другом банке.
Сейчас другая проблема. У нас выдано 606 кредитов на общую сумму около 75 млн в зоне АТО и Крыму. Так как мы не работаем с физлицами напрямую, а с банками, именно они взяли эту проблему на себя. Приватбанк, например, обслуживает эти кредиты. Государство пока не готово взять на себя эти затраты.
— Сколько кредитов выдано по программе в 2014 году?
— 355. Начиная с конца сентября, люди начали активно брать кредиты из-за плавания курсов валют. Люди понимают, что деньги, которые они накопили, нужно перевести в какой-то твердый актив, чтобы они не потеряли своей стоимости.
Мы с лета разработали и предложили финансовый лизинг. Это программа, при которой риски сведены к минимуму. При лизинге не нужно вносить 25-процентный первоначальный взнос. Мы предлагали внести только 3% от стоимости квартиры в качестве покрытия затрат на коммунальные платежи.
Программу рассчитали на десять лет (до момента перехода в собственность арендатора. — ЭП). Основные требования к заемщику — наличие украинского гражданства и возможность одной «белой» зарплатой покрыть один платеж.
По нашей программе, человек просто брал бы чемоданы и сразу шел с ними в квартиру жить. Причем без первого взноса и под 12,5% годовых. Это не выше, чем сумма, которую человек платил бы за аренду чужого жилья.
— Где взять под это дешевый ресурс? С учетом расходов на обслуживание, это максимум 10% годовых на входе плюс затраты на покупку жилья.
— Идеология Минфина — привлечь деньги. Неважно, от кого, Америки или Китая, и запускать базовые отрасли, направляя туда ликвидность. Это лучший способ борьбы с курсом. Мы, ГИУ, позиционируем себя лишь как инструмент, который занимается работой с кредитами.
Китай построил в Африке город для десятков тысяч человек, но он находится в пустыне, квартиры некому продавать, и в итоге Китай перешел на финансовый лизинг. Украина гораздо более богатая страна с точки зрения работоспособного населения — спрос на это обязательно появится.
Мы посмотрели статистику: чем выше уровень жизни в стране, тем большее количество жилья арендуется, а не покупается. Люди понимают, что это долгосрочная инвестиция. Люди не привязаны к месту: человек поменял работу — переехал и радуется жизни. В Германии, к примеру, арендуется 60% жилья.
Подписывайтесь на наши каналы в Telegram, Facebook, Twitter, ВК — Только новые лица из рубрики СКЛЕП!