Недоверие к банкам и отсутствие доступных финансовых инструментов спровоцировали украинцев вложиться в недвижимость, пишет Деловая столица.
В последнее время две цифры, характеризующие рост экономики Украины, столкнулись друг с другом, как два архара на горной гряде: с одной стороны, рост ВВП в первом квартале 2017-го составил 2,5%, а с другой — прогноз НБУ относительно данного показателя на конец года был сокращен с 1,9 до 1,6%. Как показал отчет о финансовой стабильности НБУ, драйвером экономического роста стал строительный комплекс и операции с недвижимостью.
Если взять основные сегменты экономики, которые демонстрировали рост в первом квартале, то мы увидим, что лидеры «заезда» не слишком оторвались от общего уровня в 2,5%: переработка выросла на 3,2%, торговля на 3,1%, транспорт и телекоммуникации — на более чем 4%. Отделились от пелотона операции с недвижимостью — рост более 6%. Но вот строительство выглядело и вовсе феерично — прибавка 21,3% даже по меркам «тучных» годов смотрится на общем экономическом фоне как луксорский обелиск посреди города Парижа. Однозначно, желтая майка лидера.
Если взять ВВП по производственному методу, который в первом квартале текущего года составил почти 584 млрд грн, то строительство за аналогичный период составило всего чуть более 10 млрд грн, или 2% от общего объема валового продукта. Операции с недвижимостью достигли более весомых показателей: 35,5 млрд грн, или 7% ВВП. Суммарно сектор строительства и недвижимости составляет менее 10% валового продукта.
Вопрос из зала
Тем не менее возникает вопрос: за счет чего такой секторальный рост? Цены на рынке вторичной и первичной недвижимости пока не увеличиваются, то есть точка инвестиционного роста не образовалась даже в «завязи». Внешние инвестиции на нуле, ипотечное кредитование, учитывая валютную привязку, превратилось в стивенсовский «клуб самоубийц», а гривневой ипотеки нет по причине отсутствия долгосрочных ресурсов. Ответ очевиден. В условиях крушения рыночной банковской системы недвижимость стала неплохой альтернативой для вложений частных накоплений, которые не покрываются гарантиями ФГВФЛ, то есть на сумму от 200 тыс. грн и выше. Привязка к данной сумме четко прослеживается в маркетинговых программах застройщиков, опирающихся на малобюджетно жилье — смарт-квартиры. Кроме того, ресурсы заробитчан, которые ранее оседали на депозитных счетах в банках, также потекли полноводным ручейком на рынок недвижимости, преимущественно столичный.
«Работа в Варшаве, семья — в селе, а квартира — в Киеве», — подобная стратегия получила в последнее время достаточно активное применение.
На данный момент валютный депозит в украинском банке уже утратил свою привлекательность в качестве инструмента инвестиционного заработка. Ставки по валютным депозитам находятся на минимальных показателях (в среднем 5% годовых), а риск очередных ограничений на возврат вклада сохраняется высокий (как это уже было в 2014-2015 гг.). Кроме того, в случае дальнейшей девальвации гривни, гарантированная сумма в 200 тыс. грн покроет значительно меньший валютный эквивалент, нежели сейчас.
Учитывая, что доллар продолжает оставаться в Украине универсальным способом накопления и мерой стоимости, частные инвесторы обратили свои взоры на иные рынки, где цены на базовый актив привязаны к твердой валюте. У нас таким рынком стал сектор недвижимости, первичной и вторичной.
О подобных тенденциях говорит и статистика: по сравнению с 2013 г. площадь сданной жилой недвижимости не только не уменьшилась на фоне кризиса, но и увеличилась с 1,9 млн кв. м до 2,2 млн. В то же время средняя площадь квартир сократилась с 78 кв. м до 64 кв. м, в связи с чем общее количество проданных новых квартир даже по сравнению с гиперрастущими нулевыми бьет рекорды: в прошлом году в Киеве было сдано в эксплуатацию более 20 тыс. квартир, более половины из которых — однокомнатные. В региональном разрезе лидирует Киев, Харьков и Винница, хотя в 2014-2015 г. безусловным лидером был Львов, что объясняется эскалацией конфликта на востоке страны.
Таким образом, наблюдается рост предложения на фоне крайне ограниченного спроса, причем потенциал для резкого увеличения последнего в ближайшей перспективе ограничен: всплеск ипотечного кредитования наблюдается только в крайне сомнительных схемах, запускаемых государственными банками для «избранных» застройщиков. Приток денег трудовых мигрантов существенно не увеличивается, а из РФ даже падает.
Подпитка физических лиц со стороны банков сокращается, хотя в начале 2017-го впервые наблюдается рост кредитования населения — банки выдали 7 млрд грн новых кредитов, причем на фоне сокращения корпоративного кредитования. Но это были в основном потребительские и «карточные» кредиты.
В структуре кредитов лидирующие позиции продолжают занимать потребительские и карточные продукты — 58% от общего объема. Ипотека же составляет всего 34%, хотя по идее должно быть наоборот, ведь именно в сегменте потребительских кредитов наблюдается максимальный уровень невозвратов и рисков. К сожалению, валютная ипотека полностью себя дискредитировала в результате двух обвалов курса национальной валюты в 2008 и 2014-2015 гг. А для гривневой ипотеки, как уже отмечалось, нет необходимых «длинных» ресурсов, так как подавляющая часть депозитов населения, которые составляют до 40% фондирования банков, размещены на срок до шести месяцев. Кроме того, уровень процентных ставок по гривневым кредитам (от 25% и выше) делает кредиты от трех лет практически невозвратными ввиду их высокой финансовой нагрузки на заемщика. Причем даже в случае появления в банковской системе «длинных» денег девальвационно-инфляционные ожидания, а также высокий уровень рисков не позволят ставкам по кредитам опустится до однозначного числа, а следовательно, без применения государственных программ компенсации части процентной ставки по ипотечным кредитам реанимировать ипотеку в Украине не удастся.
Банковский кредит пока не может являться финансовым драйвером роста рынка недвижимости.
Поэтому обещания «отпускного» главы НБУ относительно превращения Приватбанка в специализированный ипотечный банк, который «мультиплицирует» экономический рост с помощью кредитования новостроек, следует воспринимать лишь как «мысли вслух».
Большое количество новостроек объясняется еще одной причиной. На данный момент застройщики стали заложниками своих «нулевых» циклов, которые они нахватали в прошлые годы в виде земельных участков. Как известно, выделение участков под застройку в крупных городах, будь то частная собственность или аренда, происходит с весомой коррупционной составляющей. Титулы собственности в нашей стране надежно хранятся, пока при власти находится чиновник, оставивший на них свой автограф. Естественно, не безвозмездно. Но пока он занимает свой рабочий кабинет, в рамках полученной мзды он будет осуществлять «проектное» сопровождение. Поэтому все участки, полученные до 2014 г., застройщикам нужно осваивать, и чем быстрее, тем лучше. Нужно успеть, пока новоназначенные городские «соцкие» не окинут несытым оком выданные прежней властью наделы. В связи с этим у застройщиков остается лишь два пути: или идти с нулевыми циклами к покупателям, или в прокуратуру. Тем более что большинство участков под застройку выделяются в форме аренды на три-пять лет, и если ничего не будет построено, участок передадут другому инвестору.
Высказанные выше тезисы подтверждает и график, показывающий динамику выданный разрешений на строительство многоквартирных домов: в 2013 г. был поставлен своеобразный рекорд — более 2,2 тыс. «ордеров», которые нынче оформляются в виде декларации по упрощенной процедуре и заявительным методом. Заметим, в 2011-2012 гг. жилое строительство было не в фаворе: 577-900 разрешений (отрасль еще не пришла в себя после кризиса 2008-2009 гг., кроме того, проекты Евро-2012 оттянули на себя основные отраслевые ресурсы и мощности).
В 2014-2015 гг., количество выданных разрешений по сравнению с 2013 г. сократилось вдвое, до примерно 1 тыс. разрешений в год. Но в 2016-м их количество увеличилось в полтора раза — до 1,5 тыс. штук.
Таким образом, проданные в 2017 г. метры — это результат хорошего задела нулевых циклов в 2013 г.
В 2018-м объемы сданного в эксплуатацию жилья несколько упадут за счет низкого задела в 2014-2016 гг. Зато в 2019-м можно ожидать очередной всплеск предложения — подоспеют площадки 2016-го.
В этих условиях предложение будет постоянно опережать спрос с соответствующей корректировкой цен — они будут снижаться, во всяком случае, в долларовом эквиваленте. Кроме того, сохраняются риски несвоевременного введения объектов в эксплуатацию — планы продаж квартир будут постоянно сдвигаться. Возможны и точечные дефолты застройщиков, особенно малых и средних компаний.
В целом можно сказать, что рынок недвижимости еще значительно уступает потенциальным потребностям внутреннего рынка, но опережает его текущую платежеспособность. В условиях отсутствия ипотеки, механизмов компенсации процентной ставки со стороны государства строительный сектор буде поддерживаться ресурсами, которые население выводит из банков и домашних «кубышек», а также заработками трудовых мигрантов. Говорить о пузыре на рынке недвижимости, в западном понимании этого термина, пока не приходится. Наша строительная отрасль скорее напоминает старую советскую резиновую грелку, которая продавалась в любой аптеке: чтобы ее надуть, нужно много и часто дышать. Ну а чтобы ее «лопнуть», потребуются очень сильные легкие. И много финансового «воздуха». Нам до этого расти еще не один десяток лет.
Подписывайтесь на наши каналы в Telegram, Facebook, Twitter, ВК — Только новые лица из рубрики СКЛЕП!