Житний рынок в Киеве знавал лучшие времена. Фото Коллаж «Телеграфа»
Компания «Инжур» представила киевлянам собственную концепцию ревитализации Житнего рынка на Подоле. Концепция, к разработке которой присоединились консалтинговое агентство Colliers и архитектурно-инжиниринговое бюро AVR Development, включает в себя не только «графику», то есть визуальное и архитектурное обновление Житнего, но и направления трансформации его функционала, общее видение экономической модели и путей защиты от возможного изменения его назначения. Это на сегодняшний день первый и пока единственный представленный публично полноценный проект восстановления Житнего.
Корреспондент «Телеграфа» в числе сотен киевлян посетил презентацию «Инжура» и попытался разобраться в преимуществах и недостатках предлагаемого проекта восстановления Житнего рынка.
От популярности до упадка
Построенный еще в 1980 году, Житний рынок на киевском Подоле долгое время был у киевлян самым популярным местом для покупок. Не такой дорогой, как, например, Бессарабский рынок, он в то же время предлагал аналогичное, если не больше, разнообразие продуктового ассортимента. А удобное расположение — в центре города рядом с метро — привлекало покупателей со всех уголков столицы.
Житний рынок. 1985 год. Фото — В.Фалин
Особенностью Житнего также была его универсальность — продуктовые ряды на первом этаже довольно гармонично сосуществовали с прилавками одежды на втором и лотками по продаже разнообразных хозяйственных мелочей по периметру рынка.
Но в последние годы рынок скорее напоминает развалины. Грязный, заброшенный и во всех смыслах холодный он является классическим памятником халатности киевской власти, которая формально все эти годы им управляла. Отражение сегодняшнего состояния Житнего — его экономические показатели. Если до 2020 года рынок показывал хотя бы незначительную, в несколько сот тысяч гривен, но доходность, то последние пять лет он генерирует только убытки. Это выглядит как полный нонсенс для коммерческого здания в самом сердце многомиллионного города.
А еще шумный раньше Житний сегодня практически немой. Известный киевлянам торговый гомон давно затих, ведь на рынке работает едва ли три десятка торговых точек. Покупатели туда просто не ходят.
Фотография с презентации проекта «Возрождение Житнего рынка»
Фраза «что-то нужно делать» звучит по поводу Житнего рынка уже длительное время. Однако только в последние пару лет процесс восстановления, похоже, приобретает реальные очертания. Делом вплотную прониклись сразу несколько известных на всю Украину лиц. Таких, например, как известный ресторатор Евгений Клопотенко, основатель и CEO инвестфонда «Инжур» Андрей Журжий. У каждого из них свое видение пути восстановления Житнего, однако оба сходятся во мнении, что рынок нужно спасать, обязательно сохранив его предназначение и архитектурную аутентичность.
25 февраля 2025 года компания «Инжур» Журжия продемонстрировала готовность перейти к действенным шагам восстановления Житнего рынка, обнародовав собственную концепцию его дальнейшего развития.
«Инжур». Только собственность?
Нужно понимать, что, разрабатывая и вынося на широкое публичное обсуждение пусть предварительный, но полностью готовый концепт восстановления Житнего, «Инжур» шел на определенный риск. Ведь главным камнем преткновения всего этого проекта сейчас является статус рынка. Проект Журжия предполагает, что для привлечения средств на восстановление Житний обязательно должен находиться в частной собственности. А сейчас это коммунальная собственность, и перспективы, что этот статус изменится, довольно спорные.
К примеру, глава рабочей группы Киевсовета относительно Житнего рынка Валентин Мондриевский ранее со ссылкой на Виталия Кличко категорически подчеркивал, что не видит для Житнего другой модели развития, нежели долгосрочная аренда (хотя во время презентации от «Инжура» его риторика была несколько нейтральнее. — Авт.).
22 января 2025 года в Киевсовете был зарегистрирован проект решения, которое позволило бы его приватизацию, однако нет уверенности, что решение наберет достаточное количество голосов в депутатском зале.
Все красивые картинки, построенные на ЗD-расчетах здания, планы развития и экономические модели (на подготовку которых «Инжур», как можно было понять из презентации, уже потратил немалые средства — около 100 тыс. евро) упираются в вопрос обязательной приватизации.
Поэтому, собственно, и саму презентацию «Инжура» нужно воспринимать во многом не только как «представление концепта восстановления», но и как «подготовку информационного поля и мнения киевлян» к тому, что Житний рынок так или иначе нужно продавать. Через аукцион или инвестиционный конкурс, но чтобы у него появился владелец.
Андрей Журжий. Фотография с презентации проекта «Возрождение Житнего рынка»
После презентации «Телеграф» намеренно переспросил Андрея Журжия, собирается ли «Инжур» или он лично участвовать в проектах восстановления Житнего рынка, если они не будут предусматривать право собственности на этот объект. И получил в ответ категорическое «нет».
«Я не верю, что вы будете инвестировать в мой дом. Ведь так это не работает. Мы не приходим с идеей, что, люди, давайте мы соберем деньги, и отдадим их Жене Клопотенко или еще кому-то. Потому что тогда это не инвестиции, тогда нужно искать меценатов. А я не являюсь меценатом… Более эффективной формы, чем владелец, никто не придумал», — объяснил свою позицию Андрей Журжий.
Здесь, наверное, целесообразно было бы вспомнить и альтернативную позицию Евгения Клопотенко, изложенную недавно на его странице в Facebook. Она не предусматривает приватизации рынка, а заключается в том, что Житний останется в коммунальной собственности. При этом руководить рынком, его реновацией и развитием будет профессиональная бизнес-команда под контролем специально созданного общественного совета.
«Альтернативным вариантом, который позволит превратить Житний в гастрономический магнит и важное публичное пространство, вариантом, который будет учитывать прежде всего мнение громады и потребности киевлян, я вижу передачу рынка в профессиональное управление. Сегодня единственной возможностью формализации такого варианта является государственно-частное партнерство. К сожалению, в Украине до сих пор нет ни одного положительного кейса такого сотрудничества, но всегда должен быть кто-то первым. Главное — наличие политической воли», — пишет Клопотенко.
В намерения ресторатора, в частности, входит создание общественной организации, «объединяющей экспертов, общественных деятелей, заинтересованных в восстановлении рынка, имеющих опыт в управлении, культурном менеджменте и т.д. Именно это ОО выступит своеобразным наблюдательным советом рынка, будет выбирать директора, согласовывать планы реновации и т.д.».
«Мы провели собственные очень детальные просчеты. Наша финансовая модель предусматривает следующее:
- Восстановление здания по принципу „изменения уже сейчас“ — поэтапной реновации (насколько это возможно), которая позволяет спасти рынок без его длительного закрытия и эксплуатировать по назначению в процессе изменений.
- Упорядочивание торговли на рынке и прилегающей территории.
- Разработка и внедрение модели многофункционального и гибкого пространства путем гармонизированной интеграции в рынок различных локаций.
- Арендная плата, идеально отвечающая рыночным условиям и ожиданиям арендаторов.
- Благодаря ревитализации, обновлению инфраструктуры и активным маркетинговым мероприятиям будет создано комфортное и современное пространство, привлекающее больше клиентов.
- Увеличение клиентского трафика открывает новые возможности для развития бизнеса арендаторов», — рассказывает о своем видении ревитализации Житнего рынка Евгений Клопотенко.
«Инжур». Приватизация: pro & contra
Во время упомянутой презентации Андрей Журжий пытался донести мнение, что в приватизации Житнего рынка и дальнейшем его управлении собственником (а особенно когда этим собственником станет «Инжур») на самом деле больше преимуществ, чем недостатков.
Сильным аргументом здесь стало то, что другие варианты в случае Житнего (коммунальное управление, аренда больших площадей рынка) пока действительно показали лишь отрицательный результат. Например, именно находясь в управлении КП (которое за все время существования не провело нормального ремонта), Житний в конце концов и превратился в руину. А эксперименты с арендой последних лет (которая, кстати, до сих пор действительна) привели к тому, что город так и не смог взыскать с арендаторов Житнего даже ту незначительную плату, которую им выставил, не помог даже суд. Наказание за доведение рынка до такого состояния никто, конечно, не понес.
Фотография из презентации проекта «Возрождение Житнего рынка»
«Местная власть много говорит, что она заботится о рынке, и что ни в коем случае нельзя его продать. Надо оставить в коммунальной собственности и надо сделать это помещение арендованным. И я хочу показать на простом примере, что означает аренда. Представим, что вы хотите на следующие 15–20 лет выбрать для себя дом и жить в нем. И у вас есть выбор: приобрести или построить новый, качественно построенный современный дом, с освещением, с отоплением. Или купить мой дом и сделать в нем ремонт. Я там буду жить, это обязательное условие. А через 15 лет вы мне его вернете, потому что он просто арендован, а вам скажу — „спасибо, что вы мне его восстановили“. Будете ли вы инвестировать в такой дом? Наверное, нет. Вот так же и в Житний рынок никто не будет инвестировать, если не будет собственником», — убеждал Журжий.
Довольно смелым шагом со стороны Журжия во время презентации было рекламировать необходимость продажи Житнего… с помощью аналогичного негативного кейса продаж другого киевского рынка, Сенного.
Напомним, Сенный рынок за символическую плату был передан в частную собственность в 2004 году. После чего в результате ряда хитрых манипуляций владельца и киевской власти он был признан аварийным и разрушен. Сейчас на его месте — жилые высотки.
Журжий пытался убедить участников мероприятия, что в случае, если владельцем станет «Инжур», с Житним такого точно не будет. Кстати, именно этот аспект презентации «Инжура» — сможет ли компания гарантировать, что на месте Житнего рынка через несколько лет неожиданно не появятся очередной ЖК или ТРЦ, — стал чуть ли не самым главным во время мероприятия и вызвал самые острые вопросы и дискуссии.
И неудивительно, ведь украинское законодательство предусматривает, что инвестор вправе изменить целевое назначение объекта через 5 лет. Это, в свою очередь, открывает простор для манипуляций. Например, инвестор, купивший какой-то объект на аукционе и обязавшийся его восстановить, в реальности может провести только косметические работы, но задекларировать, что финансово вложился «по полной». И в результате через 5 лет получит возможность делать с приобретенным зданием все, что ему вздумается. Следовательно — возникает вопрос предохранителей, которые бы обезопасили от такой ситуации.
«Инжур». Поговорим о предохранителях
Во время презентации предлагалось, как насчитал «Телеграф», по меньшей мере, шесть таких предохранителей. Причем, как можно понять из ответов Андрея Журжия, применение только одного из них зависит непосредственно от инвестора.
Итак, первый возможный предохранитель — это предоставление зданию Житнего рынка соответствующего охранного статуса (как архитектурного, исторического памятника и т.п.). Сейчас процесс предоставления такого статуса четко регламентирован, и не факт, что конкретно для Житнего достаточно оснований для его присвоения. В любом случае, дело здесь точно не за инвестором, а за властью. Соответствующие инициативы от отдельных депутатов Киевсовета на этот счет уже есть.
Второй возможный предохранитель (внедрение которого, кстати, активно пропагандирует «Инжур») также зависит от власти — это четко прописанные приватизационные или инвестиционные условия, которые, в частности, запретили бы потенциальному инвестору на время менять функциональное назначение здания или уничтожать его характерные архитектурные особенности.
«Город должен поставит четкую цель: «Я хочу (это я сейчас говорю от имени города), чтобы здесь был рынок. Я хочу, чтобы здесь была сохранена архитектура, никто не достроил 25 этажей вверх или вниз. Я хочу, чтобы здесь было архитектурное здание, которое отвечало бы своему времени — современные фасады, чтобы рынок был инклюзивным, чтобы здесь было безопасное бомбоубежище. Это все ясно прописывается. Поэтому город должен создать правила для прозрачного распоряжения этим имуществом. И провести, наконец, прозрачный открытый конкурс», — подчеркнул Журжий.
Идея в целом вполне рациональная, но также содержит определенные оговорки. Поскольку приватизационные условия — это одно, а законодательно закрепленные права инвестора распоряжаться имуществом по своему усмотрению через 5 лет — совсем другое.
Журжий отмечает, что, если инвестор будет выполнять все условия договора и потратит, например, на ремонт того же Житнего значительную сумму денег, ему просто экономически не выгодно будет потом разрушать рынок и строить на его месте другой объект. Но, как известно, далеко не все инвесторы абсолютно добросовестные. Некоторые могут манипулировать этим вопросом, показав формальные инвестиции, а на самом деле ничего не вкладывая. И в результате относительно за бесценок получат участок для ЖК или ТРЦ.
Фотография из презентации проекта «Возрождение Житнего рынка»
Третий предохранитель — это введение общественного контроля. Как один из вариантов — создание, условно, какой-то общественной организации при Житнем рынке, которая контролировала бы действия инвестора по сохранению его функционала и архитектуры. Журжий во время презентации согласился на создание такого совещательного совета, в который могли бы войти люди с безупречной репутацией.
При всем уважении к такой идее (предложенной, между прочим, Евгением Клопотенко) выглядит она несколько идеалистически. Когда сталкиваются с одной стороны интересы ОО без определенных прав, а с другой стороны — интересы коммерческой фирмы со всеми законными правами распоряжаться имуществом по своему усмотрению, ясно, на чьей стороне будет победа в случае чего.
Четвертый вариант, который, судя по всему, Андрей Журжий считает основным и действенным, — это когда инвесторы Житнего рынка сами будут заинтересованы в сохранении его функционала. Этот тезис в тех или иных вариантах звучал от основателя «Инжура» на протяжении всей презентации несколько раз.
«Наша идея как раз заключается в том, чтобы здесь был собственник в виде десятков тысяч киевлян (очевидно, инвесторов „Инжура“. — Авт.) которые в том числе будут постоянными посетителями (Житнего). Здесь вообще будет синергия: они будут и бенефициарами дохода, собственниками, и еще и посетителями, которые будут приносить прибыль рынку», — поясняет Журжий суть этого предохранителя.
Идея звучит абсолютно логично, но опять же может иметь определенные оговорки. Ведь построена скорее на эмоциональных вещах, чем на основе экономической рациональности. Проверочный вопрос: а если у основных инвесторов «Инжур» во главе с Журжием вместо желания сохранить рынок, получая при этом относительно незначительные средства, возникнет вдруг непреодолимое желание быстро и много заработать? Отдав, например, Житний под жилую застройку? Как быть тогда?
Конечно, упомянутый вариант абсолютно гипотетичен, и против него, к счастью, работает репутация «Инжура» и лично Андрея Журжия. Остается надеяться, что со временем тенденция не изменится.
Пятым возможным предохранителем может быть предупредительная инициатива со стороны самого инвестора по сохранению Житнего. Выглядеть такая инициатива может, например, как подписание инвестором при заключении приватизационного соглашения, или превентивно, до его заключения, документа с достаточной юридической силой, который бы засвидетельствовал четкие обязательства перед киевлянами не менять функциональное назначение Житнего рынка в течение определенного времени. Это, условно говоря, мог бы быть некий договор-обязательство перед громадой.
Вопрос о возможности подписания «Инжур» такого договора-обязательства, «Телеграф» задал Журжию во время презентации. По его ответу можно понять, что он не видит возможности существования такого документа. Впрочем, в ответ он предложил еще один предохранитель (шестой) — финансовый залог, который гарантировал бы выполнение инвестором его обязательств.
«Какой-то „железобетонный“ договор… На мой взгляд, мы не сможем заключить такой договор. Но что может быть гарантией относительно того, что здесь будет именно рынок, а не жилой комплекс? На мой взгляд, гарантией могут быть инвестиции. И наша дискуссия не должна сводиться только к „Инжуру“. Власть не должна организовывать аукцион или конкурс под „Инжур“. Власть должна организовать публичные правила игры, при которых кто бы ни победил — должен быть обязан их выполнить. И в том числе можно не просто подписать бумагу, как на энергетических аукционах положить на депозит — государственной компании, в городской бюджет — 50–100 миллионов гривен. Этим вы гарантируете, что если вы не выполните взятые обязательства, то потеряете эти деньги. Тогда бы сложилась ситуация, когда потенциальные инвесторы будут точно заинтересованы в исполнении контракта, иначе они бы просто на это не пошли», — предложил Журжий.
Расширение функционала Житнего. Уже не только рынок?
Еще одним интересным направлением дискуссии, возникавшей во время презентации, стала идея существенного расширения функционала рынка.
Если в двух словах, по идее «Инжура» Житний должен стать не просто местом, куда люди ходят, чтобы, условно, приобрести килограмм яблок или пучок зелени, а настоящей (как выразился Журжий) «точкой притяжения» для всех киевлян и гостей города.
Фактически рынок предлагают превратить в культурный центр, основой которого станут не только торговые ряды, характерные для «классических» украинских рынков, но и многочисленные фуд-корты, зоны для проведения различных культурных и спортивных событий и развлечений. В презентации «Инжур» это выглядит следующим образом.
Фотография из презентации проекта «Возрождение Житнего рынка»
Фотография из презентации проекта «Возрождение Житнего рынка»
Фотография из презентации проекта «Возрождение Житнего рынка»
По словам разработчика архитектурного проекта ревитализации Житнего рынка, CEO AVR Development Юлиана Чаплинского, подобная идея трансформации базируется на глубоком изучении опыта лучших европейских рынков. Он отметил, что формат традиционных рынков (только торговые ряды) все больше теряет популярность. Чтобы обеспечить приличное количество посетителей — необходимо создать для них дополнительные «зацепки».
«Рынки — эволюционируют. Больше акцента на готовую еду. Даже в супермаркетах вы сегодня можете заметить, что они не просто торгуют, они еще и могут что-то приготовить, и вы можете там сесть и поесть. Так же и современные рынки — смещается акцент от просто продуктов питания больше к готовой пище. Это могут быть и маленькие кофейни, и крупные рестораны и торговля продуктами питания — они живут параллельно. Современный рынок — это еще и место встреч, место событий. Место, где можно сплетничать, в конце концов. К примеру, первый этаж: мы имеем здесь прекрасный атриум в центре, который может быть мультифункциональной зоной и менять свое назначение в течение дня. Это может быть рынок, потом могут сдвигаться столы и на вечер собраться какое-то событие — общественные слушания, просмотр футбола, что угодно. Можно даже смонтировать сцену и сделать какой-нибудь вечерник», — рассказал Чаплинский.
Следовательно, по замыслу разработчиков, первый этаж практически полностью отойдет под фуд-зону. Что касается розничной торговли товарами, то планируется, что на втором этаже и во дворе рынка будет продаваться полный их спектр: от зелени, фруктов, овощей, сыров, вин, мяса и цветов — до одежды и других розничных товаров от украинских производителей.
Честно говоря, демонстрируя в рамках презентации все многообразие вариантов продаж, «Инжур» перегнул. Во время показа слайдов с явно элитными сырами, хамоном и винами в зале возник ощутимый недовольный шум, а следующие вопросы касались того, не собираются ли авторы презентации превратить Житний рынок в какой-то лакшери супермаркет, который будет не по карману обычному киевлянину.
Аналогичный вопрос касался и украинских производителей, в частности фермеров: потянут ли они аренду за место, чтобы продать свое мясо, яйца или картофель?
Журжию и Чаплинскому в конце концов пришлось оправдываться, что на самом деле они не планировали превращать Житний в еще одну условную Бессарабку с ее заоблачными ценами.
«Мы не говорим о каком-то премиальном сегменте, мы говорим о среднем классе, обычных фермерах, которые делают своими руками ту или иную продукцию и хотят ее продавать. Но еще раз: рынок — это не значит, что здесь должно быть неуютно и грязно, или наоборот — только лакшери и дорогие вещи. Мы не говорим об этом. То, что оно так выглядит (представлены на презентации элитные товары. — Авт.), не означает, что мы не хотим видеть здесь обычного жителя Подола. Мы хотим видеть обычный украинский средний счастливый класс и украинских производителей из разных городов», — отметил Журжий.
Планы и архитектура
На презентации, как оказалось, было немало архитекторов, так что значительная часть вопросов касалась сохранения архитектурных особенностей Житнего рынка — от общих очертаний до панно на его фасаде.
Фотография из презентации проекта «Возрождение Житнего рынка»
В целом авторы презентации убеждают, что вся архитектура Житнего будет сохранена, только существенно осовременена. По словам Юлиана Чаплинского, ревитализация не предусматривает никаких надстроек или достроек к существующим конструкциям. Разве что рядом с рынком появится конструкция лифта, как обязательное условие обеспечения инклюзивности обновленного Житнего. Также планируется сделать дополнительные инклюзивные входы на рынок и перенести ближе к его центральному входу остановку общественного транспорта.
В свою очередь Андрей Журжий подчеркнул, что то, что его компания планирует сделать на рынке, будет иметь статус «капитального ремонта». Этот вопрос беспокоил, в частности, активиста Дмитрия Перова, который поинтересовался не идет ли речь случайно о «реконструкции». Вопрос принципиальный, ведь законодательство позволяет в пределах реконструкции менять геометрические параметры объекта, чем нередко пользуются недобросовестные застройщики.
Чаплинский также представил обновленное зонирование рынка, предусматривающее ряд оптимизации и нововведений по расположению торговых и других зон.
план первого этажа
план первого этажа
план второго этажа
план третьего этажа
Экономика и ключевые цифры
Одним из вопросов, который оказался достаточно триггерным для авторов презентации, стал вопрос финансовой модели и окупаемости предлагаемого проекта обновления Житнего рынка. Эту тему, в частности, затронул в ходе презентации ресторатор Евгений Клопотенко. Напомним, у Клопотенко и Журжия есть общие взгляды по поводу конечной цели, необходимости восстановления Житнего рынка, но существенно отличаются видения путей ее достижения.
Отвечая Клопотенко, Андрей Журжий отметил, что у «Инжура» пока есть только предварительные расчеты.
«Наши предварительные расчеты говорят о том, что мы сможем заработать в среднем 10% годовых для наших инвесторов. Финальной модели действительно нет. Но о ней сейчас и речь не идет. Сейчас говорим о том, может ли громада объединиться и выкупить рынок. Если это найдет отклик у громады и у власти — будет следующая презентация, где мы откроем все цифры и покажем модели», — заверил Журжий.
Похожую тему достаточно остро поднял и присутствовавший на презентации Алексей Чумак, который в свое время руководил Фондом оптовых рынков Восточной Европы и был причастен к реализации проектов рынок «Столичный» в Киеве и рынок «Шувар» во Львове.
По данным Чумака, только 0,5% рынков в мире успешны. Подавляющее большинство рынков, по его словам, являются прежде всего инфраструктурными и социальными проектами, не имеющими никакой привлекательной для инвестора окупаемости. При этом стоимость ремонта квадратного метра Житнего рынка Чумак оценил в достаточно значительную сумму — около 3 тыс. евро.
На это Журжий ответил, что посчитать реальную стоимость ремонта и окупаемость рынка может пока только его компания, ведь только у нее есть все оцифрованные параметры Житнего и расчеты по нему. И эти расчеты свидетельствуют, что ремонтировать Житний действительно дорого, но не настолько, как говорит Чумак. Кроме того, как заверил Журжий, дело в случае с Житним не только в деньгах.
«Когда мы недавно обсуждали с коллегами этот проект, один из них сказал хорошую фразу: „Слушай, заработать деньги можно гораздо легче. Но ведь мы сейчас говорим о том, что мы хотим иметь душу“. А если мы хотим иметь душу, то мы можем согласиться на меньший доход», — сказал Журжий.
По результатам презентации и информационных сообщений «Инжура» известно о таких основных параметрах, связанных с восстановлением Житнего рынка:
- Сроки выполнения работ: до 1 года на проектирование и 1–1,5 года на собственно выполнение. Если процессы удастся запараллелить, то все работы можно выполнить в период до 2 лет;
- Общая стоимость работ по восстановлению: ориентировочно 500–700 миллионов гривен;
- Плановая посещаемость рынка: 5–10 тысяч человек ежедневно;
- Создание новых рабочих мест: более 300;
- Приблизительный доход инвесторов: около 10% в год;
- Приблизительная оценка (Журжием) первоначальной стоимости в случае продажи на аукционе: 300–400 долларов за квадратный метр. В случае инвестиционного конкурса может быть и 1 грн, но с требованием вложить соответствующую значительную сумму и выполнить соответствующие работы.
«Телеграф» и дальше будет следить за развитием событий вокруг Житнего рынка. Не переключайтесь.
По теме: Нерассказанная история Житнего рынка — как не потерять один из символов столицы
«Джек-Потрошитель» Артур Палатный планирует уничтожить самый древний рынок Киева
Игорь Кучеренко по кличке «Гонзик» — серый кардинал Виталия Кличко?
Подписывайтесь на наши каналы в Telegram, Facebook, Twitter, ВК — Только новые лица из рубрики СКЛЕП!