https://vesti.ua/strana/kak-nbu-rasprodaet-ofisnye-vysotki-v-tsentre-odessy-priblizhennym-kompaniyam
Ранее Vesti.ua уже неоднократно писали о фактах, мягко говоря, халатной реализации различного залогового имущества банков-банкротов в исполнении государственных банков и Национального банка Украины. В частности, мы разбирали примеры невиданной с щедрости от НБУ по фактам раздачи дешевой земли под Киевом иностранцам и приближенным к Порошенко, а также писали о том, как ПриватБанк готовят к приватизации, раздавая дешевые квартиры и дома.
Судя по последним аукционным распродажам, в Нацбанке решили пуститься во все тяжкие щедрот и благоденствия. Нацрегулятор начал откровенно демпинговать на рынке коммерческой недвижимости, продавая имущество целыми офисными центрами по очень «демократическим» ценам. Какова стоимость такого формата управления активами, и в чью пользу НБУ распродает «социальные офисы», — в расследовании Vesti.ua.
Одинокий бизнес-шпиль
На днях в системе электронных торгов «Prozorro. Продажи» была опубликована информация о состоявшихся торгах, на которых был продан 16-этажный офисный центр в Одессе, по адресу просп. Гагарина 12 а. Практически в самом центре города НБУ продал более 12,1 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости. Бизнес-центр был заложен под условия ипотечного кредита одного из коммерческих банков, а 13 декабря прошлого года правление НБУ приняло решение № 610-рш, которым постановило продать высотку.
Судя по фотографиям, которые прикреплены к пакету документации аукциона, и внутри, и снаружи, здание находится в более чем в удовлетворительном состоянии. В данном случае речь точно не идет о какой-то высотной «заброшке», веками никому не нужной, не видавшей живых арендаторов, ремонтов, технического и мебельного оснащения.
Впрочем, качество изображения скан-копий технических паспортов этажей, мягко говоря, желает оставлять лучшего, и заставит вооружиться лупой и интуицией тех, кто решит их детально и внимательно изучить.
Стартовая стоимость одесского бизнес-шпиля составила 251,4 млн грн (или почти 8,7 млн долл., с учетом текущего курса НБУ).
Секретные протоколы банковских мудрецов
По итогам, победителем аукциона стала компания, предложившая за офисный центр 400 млн грн.
Казалось бы, торги можно назвать вполне успешными, ведь итоговая стоимость актива выросла почти на 150 млн грн, в сравнении с начальной ставкой. Однако, прежде чем перейти к деталям торгов, обратим внимание на ряд очень важных нюансов.
Во-первых, в разделе разъяснений к аукциону, один из потенциальных участников озвучил ряд важных вопросов.
«Наша инвестиционная компания очень заинтересована в покупке вашего объекта, но для участия крайне недостаточно информации. Содержится информация только о том, что продажа происходит на основании Решения Правления Национального банка Украины об отчуждении от 13 декабря 2021 года № 610-рш. Ни этого решения, ни других документов не опубликовано. Поскольку нам известно, что помещения в этом объекте предоставляются субъектам хозяйствования на основании договоров аренды, пользования и т.д., необходимо иметь информацию о реестре таких договоров», — вполне резонно указал несостоявшийся участник торгов. При этом данные вопросы и замечания показательно остались без ответа и реакции организатора аукциона.
Vesti.ua уже обращали внимание на тот факт, что решений правления НБУ, в соответствии с которыми активы банкротов пускают с молотка, нет не только в сопроводительной документации аукционов, но и на официальном сайте Нацбанка.
Во-вторых, нет информации об оценке рыночной стоимости актива. В документе об «условиях, на которых осуществляется продажа» имущества речь идет о «балансовой стоимости» офисного центра в Одессе.
Но в договоре купли/продажи, подписанном с победителем торгов, уже упоминается некая независимая оценка, которую якобы производила сертифицированная компания-оценщик, касательно «рыночной стоимости» актива.
Вполне понятно, что «рыночная» и «балансовая» стоимости, как говорят в Одессе, это две большие разницы. Вопрос только — разницы в чью пользу. Было бы, мягко говоря, совсем не лишним присовокупить этот таинственный отчет «о независимой оценке» 16-этажной высотки к пакету сопроводительной документации выставленного на продажу лота.
Этот документ в публичном доступе, дал бы некоторое представление, и о степени «независимости» оценщиков, и о степени «рыночности» методов оценки имущества. Сторонники «Prozorro» ведь на каждом шагу трубят о прозрачности и открытости электронной системы, а здесь сплошные «банковские тайны» и секретные протоколы.
Победителей не судят, чужие деньги не считают
Перейдем к самим торгам. Формально, участниками аукциона значились пять компаний, однако две из них не подали документы, а третьего участника — «Банк Восток» (бенефициаром является предприниматель и миллионер Михаил Костельман) дисквалифицировали, ссылаясь на правила регламента электронных торгов.
Оставшиеся два юрлица — ООО «Винфорт» и ООО «Белогви», последняя и стала триумфатором торгов. При этом, как видно по протоколу торгов, в течение трех раундов соревнования закрытых ценовых предложений, компания «Винфорт» не меняла сумму своего стартового предложения и не боролась за актив, сыграв, скорее, роль пассивного статиста для массовки аукциона.
Номинальный бенефициар компании-победителя, некий Александр Бойко, судя по разветвленной сети участия в разных юридических лицах и благотворительных организациях, имеет весьма тесные связи с полицейскими верхами. Однако не это самое интересное. С Бойко связана фирма ООО «Имплифт Групп», соучредителем которой выступает некий Николай Шукало, который является ближайшим родственником (судя по декларации — супругом) Наталии Шукало — главного экономиста департамента статистики и отчетности Национального банка Украины.
Очень похоже на то, что весь процесс с аукционом НБУ по продаже злачной бизнес-высотки в Одессе прошел под слоганом некогда популярной рекламы коньяка: «Нагорода собі!».
Что касается стоимости реализации актива: исходя из стартовой цены высотки в 251,47 млн грн, цена за один квадрат площади составляла около 716,5 долл, а при итоговой сумме (400 млн грн), вырученной за офисный шпиль, цена выросла до 1,13 тыс. долл/кв. м. В целом, делая поправку на очень большую площадь объекта и специфику выведения средней стоимости недвижимости при таких масштабах, итоговые расценки можно счесть вполне даже завидными.
Впрочем, исходя из ценников в других одесских бизнес-центрах и агломерациях городской коммерческой недвижимости, стоимость одного квадрата составляет от 1,3 до 1,5 тыс. долл. Например, коммерческие квадраты под офисы и магазины в пригороде Одессы, поселке городского типа Авангард, стоят около 1,2 тыс. долл./кв. м, а это далеко не так респектабельно, как расположение на проспекте имени первого космонавта Земли.
Какова цена «погрешности» и жадности?
При реализации таких крупных объектов цена итоговой «погрешности» может оказаться весьма впечатляющей. Даже если смоделировать, что НБУ «продешевил» по 100 долларов на каждом кв. м, то общий дисконт составит более 1,2 млн долл. Впрочем, не продешевить Нацбанк, судя по ходу торгов, участникам и победителю, не мог совершенно никак.
Недавно в НБУ заявили, что удержание высоких цен на энергоносители на мировых рынках вызывает потребность в повышении тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В данном случае, было бы неплохо, чтобы банкиры начали с себя и повысили свой профессионализм, умерили аппетиты своей «внутренней жабы» и не продавали де-факто госактивы «в нагороду собі і своїм».
В тему: По итогам аукциона «ОДЕССАВИНПРОМ» или горькое послевкусие поражения СК «ЗАРС»
Люди Порошенко, иностранцы и спекулянты: кому НБУ «дарит» земли под Киевом
Вице-мэр Одессы Кучук устроил банкет для земельной комиссии (фото, видео)