Игорь Никонов // Коллаж: Андрей Калистратенко
На юге Киева сохранилось уникальное место Пересечень. Общественность хочет законсервировать его для грядущих поколений, застройщик — вдохнуть новую жизнь. Кто возьмет верх?
В 990-х годах князь Владимир Великий начал строить города-крепости вокруг Киева, чтобы защитить столицу от нападений кочевников. Так появились Вышгород на севере, Белгород на западе (ныне — Белогородка), Васильев (Васильков) на юго-западе и Пересечень на юге, пишет Александр Колесниченко, ЭП.
Поскольку крепости были деревянными, они не сохранились до наших дней. Зато в разных местах начиная с 19-го века под слоем земли археологи находили остатки поселений, захоронения и сокровища.
Сегодня на месте Пересечья расположена местность Китаев в Голосеевском районе Киева — довольно «глухой» микрорайон с преобладающей частной застройкой, несколькими многоэтажными домами, монастырем, прудами и границей Национального природного парка «Голосеевский».
Во времена руководства Киевом Александром Омельченко часть земель Китаева и несколько соседних участков оказались в частных руках, а при Леониде Черновецком — участки не совсем легально получили целевое назначение «под застройку».
В течение 20 лет застройщики предприняли несколько попыток начать возведение жилого комплекса, но все были неудачными. Сейчас над проектом работает компания KAN Development Игоря Никонова.
Общественность и активисты не первый год защищают местность от масштабной застройки: мол, на этом месте не проводились основательные археологические исследования, поэтому пятно застройки может наложиться на землю, представляющую исторический, культурный и общественный интерес.
Никонов парирует, что заходил в «законную историю» и просит разбираться с чиновниками киевской администрации и Министерства культуры, которые готовили документы 20 лет назад. Он готов профинансировать археологические раскопки и обещает не трогать территории, где найдут остатки поселений. Впрочем, ситуация выглядит слишком многогранной, чтобы найти в ней компромисс.
Пересечень
Пересечень выглядел как типичный город-крепость тех времен: на высоком холме построено укрепленное городище (крепость), большинство жителей жили во внешнем посаде (поселении) у подножия холма, чуть подальше насыпали курганы, в которых хоронили умерших и погибших.
Город исчез, предположительно, в 1240 году после монголо-татарского нашествия. По разным оценкам, в 11-13 веках в холмах, где стоял замок, появились Китаевские пещеры — система подземных келий, похожих по структуре на пещеры Киево-Печерской лавры. В 18 веке рядом с пещерами заложили Троицкий Китаевский мужской монастырь. Пересечень
Китаев как памятник археологии взяли на государственный учет в июле 1965 года постановлением Совета министров Украинской ССР. Четких границ памятника не было, их указали описательно, ведь в СССР не было частной собственности, и все земельные и строительные вопросы решались во властных кабинетах. В 1986 году здесь провели археологические исследования, по результатам которых составили паспорт объекта.
В 2009 году Министерство культуры внесло Китаев в государственный реестр недвижимых памятников как памятник культурного наследия национального значения на базе паспорта 1986 года. Какие именно границы взяли за основу границ памятника? Представитель Института археологии Национальной Академии Наук (НАН) Вячеслав Баранов говорит, что границы рисовали «на глаз» сами археологи.
«Это называется не инструментальная съемка. В паспорте того времени нет карт. Есть описание словами и ссылки на архив и археологические исследования Китаева. В 2009 году Минкульт разработал рамочное решение, никаких новых паспортов не создавали», — объясняет Баранов.
Вокруг памятника эволюционно развивалась жизнь — в Китаеве, а также в соседних урочищах Самбурки и Болгарское селились люди, Национальная академия аграрных наук (НААН) селекционировала деревья, при советской власти построили несколько девятиэтажек.
В начале 2000-х годов НААН отказывается от своих земель, их передают из-под государственной собственности в коммунальную, и в 2004 году Киевсовет отдает в аренду на 20 лет пять участков общим размером 59 га компании «Киевская овощная фабрика». Пересечень
За 20 лет было несколько попыток начать строительство, но они были неудачными. В 2024 году Киевсовет продлил аренду участков в Самбурках и Болгарском на 5 лет. За участки в Китаеве продолжаются судебные споры, поэтому их вопрос не выносили на повестку дня. Если суд встанет на сторону застройщика — аренда участков будет продлена автоматически.
На участок в Самбурках Киевская городская государственная администрация выдала градостроительные условия и ограничения — ключевой документ от муниципалитета на разрешение строить.
Нереализованный проект
«Киевская овощная фабрика» принадлежит Виктору Пилипишину, который с 1998 года вел активную политическую жизнь: работал депутатом Киевсовета, возглавлял Шевченковскую райгосадминистрацию, избирался в Верховную Раду. Голосовал за «диктаторские» законы 16 января 2014 года.
По словам активистов общественной организации «Защитим Китаев» Марины Коваленко, Натальи Марьянович и Анастасии Кашириной, процессом отвода участков в Голосееве «Киевской овощной фабрике» занимался сват Пилипишина Владимир Яловой — депутат Киевсовета пяти созывов, в том числе и нынешнего, от «Оппозиционной платформы — За жизнь».
В 2017 году Пилипишин пригласил стать девелопером проекта застройки Китаева компанию Saga Development Андрея Ваврыша. Тот представил общественности концепцию от архитектурного бюро Architectural Prescription Григория Зотова, которая предусматривала малоэтажную застройку и минимальное вмешательство в природу.
Общественность, в свою очередь, требовала полного невмешательства в земли Китаева, Самбурок и Болгарского, приводя ряд аргументов, которые подробно опишем ниже. Наконец, Ваврыш отказался от застройки Китаева, но к этому его побудили не аргументы местных жителей, а другая ситуация, рассказал он в комментарии ЭП.
«Был там один активист. Он вышел на меня с предложением „поделиться“. А это был 2019 год, Зеленский выиграл выборы, я понимал, что из-за моей дружбы с Андреем Богданом они используют эту ситуацию в свою пользу, я буду бельмом на глазах у президента. Поэтому я решил выйти из проекта по политическим мотивам.
Кстати, тот активист потом стал нардепом от „Слуги народа“ от Голосеевского района, но впоследствии его одним из первых выбросили из фракции», — делится Ваврыш.
Девелопер не назвал фамилии «активиста», но под описание попадает экс-глава Общественного совета при Голосеевской райгосадминистрации Александр Юрченко. Юрченко не ответил на телефонный звонок ЭП.
Пересечень. «Если кто-то и сможет там построиться, то только Игорь»
В 2021 году новый проект девелопмента территории Китаева стала разрабатывать KAN Development. На этот раз Пилипишин избавился от «чемодана без ручки», передав земельные участки «Киевской овощной фабрики» компании Игоря Никонова в субаренду без права возврата.
Никонов уже восемь лет строит один из самых известных своих комплексов — «Файна Таун» — на участке, который также принадлежит компании Пилипишина. После неудачи с Ваврышем в Китаеве бывший нардеп обратился с предложением к Никонову и тот согласился.
Ваврыш считает, что KAN — едва ли не единственная компания на рынке, у которой есть силы побороться за проект. «Если у кого-то и получится, то у Никонова. Он единственный, кто может привести людей в другие ЖК, которые он построил, и сказать: «Посмотрите, как красиво. Хотите так же?», — говорит Ваврыш.
Диалог сторон происходит в заочном формате — через медиа и соцсети. Активисты и государственные органы имеют 5 категорий аргументов, почему в Китаеве и соседних урочищах не должно появиться застройки: юридический, исторический, культурный, инфраструктурный и экологический. Приведем позиции сторон по каждому из них.
Юридический
Памятники археологии и земли, на которых они расположены, могут находиться только в государственной собственности, говорится в законе «Об охране культурного наследия». Соответственно, «добровольный» отказ от пользования землями Китаева Институтом садоводства НААН в 2004 году и мгновенная их передача в коммунальную собственность Киева была незаконной, сообщили ЭП в Офисе генпрокурора.
Ключевая претензия активистов к Никонову: он не мог не знать об исторической, археологической и культурной ценности территории, на которую заходит, просто игнорирует эти факты. Ему точно должно было быть известно о сопротивлении общины Ваврышу, продолжающихся судах и проблемах с инфраструктурой, добавляют они.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал! Будьте в курсе, кто делает бизнес, политику и поддерживает коррупцию в Украине!
Никонов отвечает: на этапе входа в проект юристы KAN Development провели due-diligence и не выявили конфликтных предпосылок. «Я осторожный человек. Когда заходил в проект, встретился с руководителем археологов Всеволодом Ивакиным. Он мне сказал прямо: по нашему мнению, на арендованных вами участках ничего ценного быть не может. А на прилегающих участках надо будет провести исследования», — цитирует Никонов.
Застройщик говорит, что его участки не входят в границы памятника и в подтверждение своих слов показывает карту Минкульта от 2009 года. Пересечень
Желтым обозначены памятники археологии национального значения, розовым — охранная зона, зеленым — зона охраняемого ландшафта, салатовым — территория, которую предлагается включить в зону охраняемого ландшафта, синим — существующая застройка. Участки в аренде у компании Никонова находятся в пределах зеленой и салатовой зон в верхней части рисунка
Его слова подтверждает Ваврыш. «Что именно является памятником, проведены ли археологические раскопки — вся эта работа, которую кто-то подает как нечто невыясненное, — уже проведена. Режим охраны присутствует, понятен и утвержден правительством», — говорит владелец Saga.
Прокуроры другого мнения, поэтому подали в суд два иска, направленные на недопущение разрушения памятника и его сохранение для будущих поколений. Истцы считают, что Киевсовет незаконно сформировал два участка площадью 21,5 и 4,7 га за счет части территории памятника (всего — 17 га) и незаконно передал их компании Пилипишина.
Хозяйственный суд г. Киева стал на сторону ответчика. Сейчас дела рассматриваются в апелляционной инстанции. Никонов воспринимает иски как некую «классовую борьбу». «Кто-то делает себе карьеру, предлагают „забрать и поделить“, а прокуроры идут на поводу. Государство же теряет миллиарды гривен», — возмущается владелец KAN.
Министерство культуры не ответило на запрос ЭП на момент выхода статьи.
Пересечень исторический
Никонов готов профинансировать археологические работы в Китаеве. В местах, где найдут артефакты или остатки поселений, он готов за свой счет обустроить музей. Хотя сам застройщик скептически относится к историческому потенциалу земель.
«За стенами городища жили крестьяне, обрабатывали землю. Я уверен, что никаких сооружений и ничего ценного в поселении нет. Активисты предполагают, что там что-то есть, но не приводят ни одного факта. Я же готов финансировать раскопки своими деньгами, чтобы доказать правоту», — говорит он.
Археолог Иван Зоценко в интервью изданию «Куншт» объяснял: каждые новые раскопки приводят к разрушению памятника — разбирается культурный слой, вынимаются артефакты. Поэтому лучше сохранить местность, подождать 30-50 лет, когда технологическое развитие археологических инструментов позволит работать не лопатами, а сканерами.
По словам Марьянович и Кашириной, нет необходимости в проведении новых раскопок сейчас, ведь Китаев уже основательно исследовал Институт археологии НАН в 2017 году по заказу владельца участка («Киевской овощной фабрики»), когда проектом занимался Ваврыш.
Исследование подтвердило наличие здесь старого города и большого количества ценных артефактов. После очередных работ, по мнению активистов, составят новый отчет в интересах KAN, в котором могут измениться границы территорий археологического и исторического интереса. Пересечень
Как выглядел Пересечень. На переднем плане — городище, на заднем — посад // Снимок экрана с youtube-канала Дмитрия Горбатюка.
Никонов говорит, что версия отчета об исследовании 2017 года, который есть у него на руках, отличается от того, который используют прокуроры в суде при рассмотрении дел. Он заявляет о фальсификации: «При непонятных обстоятельствах сегодня в прокуратуре лежит отчет с четырнадцатью поддельными листами. Мы расследуем эту тему и найдем, кто, когда и где подделал эти листы».
Активистки акцентируют внимание на другой фальсификации: в какой-то момент из названия паспорта памятника 1986 года «Городище, поселение и могильник» убрали слово «поселение». Это дает застройщику широкое поле для манипуляций относительно спорных участков, где он собирается строить, и за которые идут судебные споры.
Скептицизм Никонова относительно наличия на его участках ценных находок разбивается даже об один факт: в мае 2025 года в Национальном музее истории Украины открылась выставка сокровищ, найденных в Китае. В 1896 году местный крестьянин выкопал византийскую амфору, в которой находились серебряные гривны 11-12 века и украшения, изготовленные в Средней Азии. Сколько сокровищ может находиться на большей глубине — вопрос открытый. Пересечень
Поясной набор. 11-12 вв. Средняя Азия. Серебро, литье, штамповка, ковка, чернь, гравировка. Клад из села Мышеловка (ныне — часть Голосеевского района города Киева). // facebook Национальный музей истории Украины
Культурный
Ни в Киеве, ни в Вышгороде, ни в Белогородке, ни в Василькове не сохранились древние комплексы городищ и поселений. Деревянные постройки сгорели, могильники сравняли с землей, на месте посадов — плотная застройка. Китаев — единственное место в Среднем Поднепровье, сохранившее планировочную структуру, где процесс урбанизации был минимальным, и можно невооруженным глазом увидеть ландшафт 1000-летней давности.
Зоценко говорит, что Китаев — это физическое доказательство зарождения и происхождения украинского государства из Киева. «Русь развивалась именно отсюда и именно во второй половине 10-го века, а не в Ладоге, как пытается подать российская историография», — объясняет он.
В Офисе генпрокурора добавляют, что Китаев и урочища вокруг относятся к категории земель историко-культурного назначения и могут использоваться исключительно по целевому назначению, что делает невозможным строительство в их пределах объектов жилой недвижимости.
«Строительство объектов общественного и коммерческого использования, торгово-развлекательных комплексов, офисных центров, паркинга в пределах Китаева недопустимо, поскольку приведет к безвозвратной потере памятника археологии как невоспроизводимого источника информации о зарождении и развитии Украинского государства», — сообщили в ОГП в ответе на запрос ЭП.
Никонов считает, что местные жители сохраняют от застройки не ландшафт, а «огороды, погреба, гаражи и собственный образ жизни». Он обещает в случае застройки всем выплатить компенсации, как сделал это при сносе гаражей на Нивках для строительства «Файна таун», хотя владельцы стоянок и не имели документов на них.
Инфраструктурный
Жители Мышеловки ожидают, что потенциальная застройка усилит нагрузку на узкие улицы микрорайона и увеличит пробки. Сейчас добраться до других частей Киева они могут через проспект Науки или Столичное Шоссе. Чтобы выехать на последнее — часто нужно выстоять в пробке перед оживленным железнодорожным переездом.
Никонов обещает расширить улицы Ягодную и Китаевскую и говорит, что проспект Науки «поглотит» машины без проблем для городского трафика. Он убеждает, что в интересах KAN Development решить «дорожный» вопрос для будущих инвесторов.
Девелопер показывает журналисту ЭП визуализации проекта, разработанные архитектурным бюро «Архиматика», но просит не публиковать их. На изображениях — малоэтажная неплотная застройка, гармонично вписанная в ландшафт. Наиболее проработанный участок — в Самбурках. Там планируют возвести более 40 секций высотой от 4 до 7 этажей.
«Дима Васильев не будет делать херни, если это не соответствует его принципам. Мы сохраним все деревья и озера, не нарушим ландшафт. Признаюсь, я влюблен в это место и в этот проект. Я живу уже не только, чтобы деньги зарабатывать. Я не могу себе позволить обосраться в Китае. Поэтому мы сделаем все достойно», — говорит Никонов.
Две другие инфраструктурные проблемы — тонкий диаметр канализационной трубы и наличие шести кладбищ на этих территориях. В частности, 300-метровая санитарная зона кладбища в Болгарском покрывает большую часть участка, находящегося в субаренде Никонова.
Сам застройщик уточняет, что ограничения составляют 150 метров и говорит, что в санитарной зоне возведут спортивные площадки, паркинги, а жилья или школы здесь не будет.
Никонов аргументирует, что арендатор земельного участка добросовестно выполнял свои обязательства перед общиной Киева и уплатил всего 5 млн долл. аренды в городской бюджет. Коваленко сделала запрос в Государственную налоговую службу, где ей сообщили, что до 2017 года аренда не платилась. Пресс-служба KAN пообещала предоставить подтверждающие документы об оплате, но ограничилась уточненной цифрой — всего 8,2 млн долл. с 2009 года.
Экологический
Земли, переданные «Киевской овощной фабрике» в аренду, входили в проект создания Национального природного парка (НПП) «Голосеевский». В процессе подготовки проекта создания НПП, пока президент Виктор Ющенко в 2009 году не подписал указ, много земель успели «откусить» застройщики — в Пирогово, Феофании, на Теремках, Жуковом и Галерном островах.
Сейчас участки в Китаеве, Самбурках и Болгарском выполняют роль буфера, частично зарезервированы под земли природно-заповедного фонда и претендуют войти в состав «Голосеевского» во второй очереди расширения границ парка, говорит заместитель директора НПП Олег Годына.
«В случае застройки Китаева и Самбурок население увеличится на 15 тысяч человек. Все они будут использовать существующую территорию национального парка как придомовую территорию. Антропогенное воздействие приведет к вытаптыванию экологически ценных территорий и исчезновению краснокнижной флоры и фауны», — говорит Година. Пересечень
Аэрооблет Китаева. В правом верхнем углу — холм, на котором находилась крепость // Снимок экрана с youtube-канала Дмитрия Горбатюка
Также активисты и представители «Голосеевского» опасаются, что через некоторое время, «когда сложится конъюнктура», Никонов с другими застройщикам пролоббируют прокладку дороги через нацпарк к улицам Академика Заболотного или Пироговский Шлях. Никонов флегматично отвечает: «Мне этого не дадут сделать».
Пересечень. Больше, чем конфликт «активисты — застройщик»
За последние несколько лет Никонов дал десяток комплиментарных интервью youtube-блогерам и телевизионщикам. В каждом из них он делегитимизирует активистов и обвиняет их в препятствовании экономическому развитию государства.
В разговоре с журналистом ЭП Никонов отмечает: ни одному блогеру не платил, а активистов не критиковал. «Я критикую систему и правоохранителей, которые прогибаются под активистов. Кто-то делает себе карьеру, наводит кипиш, а для прокуратуры святое дело „пожарить“ бизнес», — не подбирает слов Никонов.
Ваврыш называет Китаев «одним из самых дешевых микрорайонов города». «Если недвижимость стоит дешевле, чем рядом, значит с этим местом что-то не так. На общественных обсуждениях я объяснял людям важность джентрификации. Проект может быть хорошим или плохим, но когда территория развивается — это хорошо для города и для соседей», — говорит он.
Никонов добавляет, что в случае реализации жилого проекта стоимость недвижимости вокруг вырастет «в несколько раз» и это непосредственно повлияет на благосостояние местных жителей. Он приглашал представителей ОО «Защитим Китаев» на личную встречу обсудить спорные вопросы, но те отказались.
Активисты, археологи и экологи предлагают либо сохранить землю нетронутой для грядущих поколений, либо создать музейное пространство с высоким туристическим потенциалом. Застройка для них — худший сценарий. «Эта территория имеет все критерии для включения в список мирового наследия ЮНЕСКО», — говорят они.
Под конец разговора с ЭП Никонов устало вздыхает: «Я уже не рад, что ввязался в эту историю. Теперь не знаю, как из нее выйти. Скажу откровенно: проанализировал и понял, что продолжаю сопротивляться, как баран, потому что меня злит подход, при котором в Киеве стоят сотни бесхозных объектов, с которыми никто ничего не делает. Их отвоевали активисты, они приходят в упадок, но никто не задает ключевой вопрос: «Что дальше?»
Партнерами Никонова с долей 50% в проекте застройки Китаева, Самбурок и Болгарского является группа «Континиум» Степана Ивахива и Сергея Лагура, более известная как владелица сети автозаправочных станций WOG.
ДОСЬЕ: Сергей Лагур: кому достанутся сокровища «Континиума»? ЧАСТЬ 1
Никонов называет подход «отменить отвод земли задним числом и забрать актив у предпринимателя» «мягко говоря, вредным для инвестклимата». Именно поэтому он выступал за принятие законопроекта № 12089 о добропорядочном приобретателе.
Девелопер говорит, что в случае проигрыша судов за участки в Китаеве готов строиться только в Самбурках и Болгарском. «У меня для этого есть все документы на руках. Но до завершения судов по Китаеву ничего не будем начинать».
После десятков аргументов и контраргументов в ходе заочного спора Никонов, представители «Защитим Китаев» и НПП «Голосеевский», на удивление, приходят к единому выводу: Министерство культуры и киевские власти некачественно выполняют свою работу. Бездействие чиновников и перебирание на себя лишних полномочий образовали бюрократическую неразбериху, при которой каждая сторона конфликта может интерпретировать положение вещей в свою пользу.
Владелец KAN намекает, что готов отказаться от участков возле Китаева в случае денежной компенсации. «Я готов заплатить, если виноват. Если „намутили“ госслужащие — пусть платят за свои преступления. Если мою частную собственность заберут для государственных нужд, пусть выплачивают компенсацию. Вопрос простой, как угол дома», — резюмирует Никонов.
Артур Палатный, Денис Комарницкий и Кличко: преступный клан сделал Киев опасным для жизни городом
Ваврыш и его SAGA Development кошмарят киевлян и пытаются зачистить интернет
Пересечень \ Пересечень
Подписывайтесь на наши каналы в Telegram, Facebook, Twitter, ВК — Только новые лица из рубрики СКЛЕП!