Рік компромісів: як власники комерційної нерухомості зберігали свої доходи в період кризи.
Як і 2014-й, минулий рік виявився важким для власників комерційної нерухомості, але найгірше довелося готельєрам.
За даними Асоціації «Зірковий готель», сьогодні заповнюваність київських готелів становить 42–50%, що на 3–10 в. п. більше порівняно з аналогічним періодом минулого року. Багато готелів поспішили підвищити ціни, але за підсумками 2015-го мало кому з них удасться вийти в прибуток. У регіонах справи ще гірші. Кількість порожніх площ перевищує 60%.
Власникам бізнес-центрів пощастило більше, ніж готельєрам. Попит на офісні приміщення зберігся, проте виграли ті гравці, які можуть надати комфортне співвідношення ціни і якості. Середній рівень вакантності в бізнес-центрах Києва становить 25–30%.
Краща ситуація у власників торговельних центрів.
Обидва сегменти комерційної нерухомості рятують індивідуальні домовленості. Тенденція простежувалася ще 2014 року і стала масовою 2015-го.
Орендарям надають орендні канікули, ставку відв’язують від долара або ж застосовують фіксацію «умовного» курсу. Часто офісні приміщення надають або з високим рівнем базового оздоблення, або дозволяють зробити ремонт в рахунок орендних платежів.
Александр Фельдман
Олександр Фельдман
Компанія: концерн АВЕК
Ключові об’єкти: ринок «Барабашово», ОТЦ Platіnum Plaza (Харків)
Загальна орендна площа: 424 000 кв. м
Ринок «Барабашово» займає близько 85 га. У планах його власника Олександра Фельдмана – освоїти ще 100 га. Це найбільший ринок не тільки в Україні, а й у Східній Європі. Проте безпроблемним актив назвати важко. У листопаді 2015 року на ринку сталася масштабна пожежа. Найбільше постраждав майданчик «Новий світ», на якому реалізуються товари широкого вжитку. У процесі ліквідації загоряння брали участь 20 пожежних відділень і п’ять автомобілів спеціального призначення. Пожежу віднесли до четвертого рівня складності. У Фельдмана є і менш заморочливі активи. Наприклад, ОТЦ Platіnum Plaza. А для душі – зоопарк Feldman Ecopark.
Сім’ї Добрянського і Волошина, Борис Мельничук
Компанія: «Промтоварний ринок»
Ключові об’єкти: ринок «Сьомий кілометр» (Одеса)
Загальна орендна площа: 370 000 кв. м
Співзасновниками знаменитого одеського ринку «Сьомий кілометр» були Віктор Добрянський, Валентин Волошин і Борис Мельничук. За президентства Віктора Януковича вони продали свої акції братам Аврамовим, яких називали «наглядачами» від депутата Партії регіонів Юрія Іванющенка. Після Революції гідності колишні власники через суд змогли повернути у власність свої акції. Але Віктор Добрянський до того часу вже помер. Його спадкоємці та сім’ї інших акціонерів почали боротьбу за прибутковий актив. Так, директор ринку «Сьомий кілометр» Василь Мозгальський стверджує, що сьогодні війну проти одеського ринку ведуть дві людини: екс-депутати облради Віктор Чернат-Добрянський та Денис Волошин.
Гарік Корогодський, Олександр Меламуд
Компанія: «Віта Верітас»
Ключові об’єкти: ТРЦ Dream Тown (дві черги), Київ
Загальна орендна площа: 90 000 кв. м
Як і для всіх рантьє України, для власників торговельно-розважального центру Dream Тown 2015 рік минув у процесі пошуку компромісів з орендарями: комусь надавали орендні канікули, десь переходили на формулу «орендна ставка плюс відсоток від обороту» тощо. 2015-го торговельно-розважальний центр знову опинився «під підозрою в замінуванні». Проте адміністрація відмінно впоралася з ситуацією: позначився досвід, здобутий 2014 року, коли Dream Тown «мінували» з десяток разів. Нагадаємо, у бізнесменів були плани побудувати третю частину ТРЦ. Але, як повідомив Forbes Олександр Меламуд, нині цей проект заморозили через несприятливий інвестиційний клімат. «Усе перебуває на стадії оформлення землі. Але проект закинули і не займаються ним», – розповів він.
Александр Ярославский
Олександр Ярославський
(подробнее про него читайте в справке: Александр Ярославский: три брака харьковского «короля»)
Компанія: DCH
Ключові об’єкти: мережа торговельних центрів «Караван» (Харків, Дніпропетровськ, Київ), готель «Харків Палас»
Загальна орендна площа: 165 600 кв. м
Торговельними центрами «Караван» управляє компанія CDA Real Estate. Наприкінці 2013 року вона добудувала новий блок ТРЦ «Караван» у Дніпропетровську, що дало змогу збільшити GBA з 13 100 до 97 500 кв. м, а GLA – з 10 800 до 73 500 кв. м. Генеральний директор CDA Real Estate Данило Владов розповідає, що протягом року спостерігалися зміни рівня вакантності в об’єктах. Із початку 2015-го орендарі, як і ринок у цілому, відчули шок від значних валютних коливань, погіршення купівельних настроїв і спад роздрібного товарообігу майже на 25%. Нині, завдяки відносній стабілізації курсу долара, у новий торговельний сезон, який традиційно настає у вересні, мережа «Караван» увійшла з низькою вакантністю: київський ТРЦ – 2%, харківський – 0%, дніпропетровський – 5%. Компанія також розробляє нові проекти комерційної нерухомості.
Олександр Скоробогатько, Олександр Пономаренко і партнери
Компанія: «ТПС Нерухомість Київ»
Ключовий об’єкт: ТРЦ Ocean Plaza (Київ)
Загальна орендна площа: 72 000 кв. м
Великий торговельно-розважальний центр Ocean Plaza знаменитий не тільки своєю площею, а й скандалами, які постійно виникають навколо нього. Спочатку померла акула – «візитівка» торговельного центру, потім орендарі почали протестувати проти високих ставок. Останній скандал був пов’язаний із тим, що бізнесмен Геннадій Корбан хотів націоналізувати ТРЦ замість своїх загублених проектів у Криму і запропонував продати його на аукціоні. Корбан запевняє, що кінцевим власником Ocean Plaza є брати Ротенберги, які входять в оточення президента РФ Володимира Путіна. Проте в «ТПС Нерухомість Київ» кажуть, що Ротенберги хоч і були серед бенефіціарів, але вже такими не є.
Віктор Поліщук
Компанія: «Три О»
Ключовий об’єкт: багатофункціональний комплекс Gulliver (Київ)
Загальна орендна площа: 93 300 кв. м
Середній рівень вакантності як у бізнес-центрі, так і ТРЦ компанії змінився. Якщо 2014 року він у середньому був на рівні 12%, то 2015-го зменшився до 5,5%. Зокрема, у торговельній частині комплексу змінився один із «якорів». Раніше на нульовому поверсі розташовувався магазин «Фуршет-Гурман», який орендував усе приміщення площею 7 000 кв. м. Частину займав магазин, а решту площі здавали в суборенду. Після того як орендар виїхав, його місце зайняли оновлене «Сiльпо» і магазин побутової техніки та електроніки «Ельдорадо», який входить до мережі Поліщука. Усього за 2015 рік у торговельній частині відкрилося понад 30 нових магазинів: Von Kluschke, Sassofono, D?cor el Home та інші. У бізнес-центрі Gulliver 2014-го рівень вакантності становив 30–32%, 2015-го – 23–25%.
Хилар Теддер
Хіллар Теддер
Компанія: Arricano Real Estate plc
Ключові об’єкти: ТРЦ «РайON», «Проспект», «Солнечная Галерея» (Кривий Ріг), City Mall (Запоріжжя), «Южная Галерея» (Сімферополь)
Загальна орендна площа: понад 150 500 кв. м
2015 року девелопер відстояв своє право побудувати в Одесі торговельно-розважальний комплекс Odessa Mall. Раніше цьому перешкоджала прокуратура області. Після отримання дозвільних документів від міста Arricano планує реалізувати проект за 30 місяців. Орієнтовна дата введення в експлуатацію ТРЦ Odessa Mall – III квартал 2018 року. До розв’язання іншого конфлікту девелопера – із компанією Stockman Interhold SA Андрія Адамовського за ТРЦ Sky Mall – ще далеко. Нагадаємо, сторони звинувачують одна одну в порушенні договору. 22 жовтня 2015 року Високий суд правосуддя в Лондоні став на бік Arricano Real Estate plc. Але реалізувати своє право компанія не може, оскільки у вересні 2014-го її частку в проекті «розмили». Суди тривають. Операційне управління Sky Mall здійснює компанія Адамовського.
Вагиф Алиев
Вагіф Алієв
Компанія: «Мандарин Плаза»
Ключові об’єкти: БЦ Senator, БЦ «Парус» (50%), ТЦ «Мандарин Плаза», БЦ «Домінант» (Київ)
Загальна орендна площа: 83 500 кв. м
2015 року Вагіф Алієв здійснив найгучнішу угоду на ринку нерухомості. Його компанія «Мандарин Плаза» повністю вийшла зі складу власників Arena Entertainment. Покупцем називають велику кіпрську компанію, але хто є кінцевим бенефіціаром, Алієв не розкриває, посилаючись на умови договору. На ринку ж активно обговорюють сценарій фіктивної угоди. Мовляв, так Алієв рятує активи. Але сам бізнесмен каже про те, що продав Arena Entertainment заради грошей, які планує спрямувати на реалізацію інших проектів торговельно-розважальних центрів: Lavina Mall, Blockbuster Mall і Ocean Mall.