Хрущевки — повод отмыть деньги киевлян
Киевские городские власти приняли программу реконструкции ветхих домов. Только на их обследование предусмотрено полмиллиарда гривен. Целесообразно ли это делать во время войны?
В декабре 2022 Киевский городской совет утвердил «Программу комплексной реконструкции микрорайонов устаревшего жилищного фонда». Ее разрабатывали пять лет, сообщает ЭП.
Документ содержит различные сценарии обновления многоквартирных жилых домов, построенных во времена массового индустриального строительства 1960-1970-х годов.
Среди вариантов — ремонт с надстройкой этажей, уплотнение домов в пределах квартала или их снос и строительство новых.
Это не первая попытка столичных властей подойти к вопросу реновации жилья.
В 2006 году тогдашний мэр Киева Леонид Черновецкий озвучил идею переселения жителей «хрущевок» в маневренный фонд, чтобы снести старые дома и построить вместо них новые.
В 2011 году при руководстве Александра Попова Киевская городская государственная администрация (КГГА) якобы нашла иностранного инвестора, готового вложить 400 млн евро в снос «хрущевок» на Нивках и строительство вместо них 12-16-этажных домов.
Иностранными инвесторами оказались русские, а предложенная ими процедура повторяла столичный сценарий реновации кварталов с 5-этажной застройкой. Пилотную программу не реализовали.
К планированию новой программы подошли комплексно.
Разработчик категоризировал типы старых домов, предусмотрел разные варианты реконструкции и финансирования работ, определил кварталы, которые могут первыми попасть в руки строителей. Однако разработанный документ содержит и «белые пятна».
Хрущевки. Что за программа
3 марта 2016 Киевский городской совет (КГС) поручил департаменту строительства и жилищного обеспечения КГГА разработать проект «Программы обновления устаревшего жилья».
Свою просьбу столичные депутаты обосновывали необходимостью выполнить положение устаревшей Стратегии развития Киева до 2025 года. Ее КГР утвердила в 2011 году по инициативе тогдашнего главы КГГА Александра Попова.
В 2017 году департамент строительства и жилищного обеспечения КГГА заказал разработку этой программы частному предприятию Институт урбанистики. Последнее входит в орбиту одной из крупнейших киевских инженерно-проектировочных компаний Terra Project.
По информации издания «Наши деньги», Terra Project аффилирована с киевским застройщиком Андреем Вавришем. Сам Вавриш в интервью ЭП отрицает свою причастность к этой компании.
Над разработкой программы «Институт урбанистики» работал три года. Наконец, в 2022 году документ утвердил Киевсовет.
Он включает в себя исследование структуры устаревшего жилищного фонда Киева, перечень первоочередных объектов, подлежащих реконструкции, и возможные механизмы ее реализации.
Реализация программы содержит множество этапов.
Сначала — определение границ территорий комплексной реконструкции микрорайонов устаревшего жилья и предоставление им характеристик. Затем — визуальное обследование зданий и определение очередности реализации реконструкции.
Одна из инициаторов разработки плана, член постоянной комиссии по вопросам ЖКХ и топливно-энергетического комплекса КМР Юлия Ярмоленко убеждена, что ускорение комплексного решения вопросов обновления кварталов устаревшего жилищного фонда столицы позволит осовременить инфраструктуру и сэкономить бюджетные средства.
Объекты устаревшего жилищного фонда исчерпали свой эксплуатационный ресурс. Они нуждаются в реконструкции в связи с износом инженерных сетей, неприспособленностью для маломобильных групп населения, низкой энергоэффективностью, несоответствием нормам изоляции и неэффективным использованием территорий.
Еще эффективнее провести комплексную реконструкцию объектов, чем систематически делать точечный ремонт«, — считает Ярмоленко.
В пояснительной записке инициаторы разработки плана расширяют свое мнение. Они утверждают, что нынешние условия рынка недвижимости требуют повышения экономической эффективности использования городских территорий.
Сколько в Киеве устаревшего жилья
По данным главного управления статистики Киева, в конце 2019 года в столице было 63,5 млн кв м жилья или 1,082 млн жилья.
В 2006 году Верховная Рада приняла закон, определявший устаревшее жилье как дома, которые по техническому состоянию не отвечают современным нормативным требованиям по безопасному и комфортному проживанию и предельный срок эксплуатации которых завершился.
Устаревшими могли признать и дома, где износ основных конструкционных элементов превысил 60%. Под действие закона также подпадало жилье, признанное аварийным или ветхим (износ элементов дома достиг 60-80%).
1966 год, Нивки
Весь устаревший фонд Киева разработчики программы разделили на четыре типа.
- Дома исторического типа периода строительства Первой мировой войны.
- «Сталинки», рядовые (обычные 5-ти этажки) и «номенклатурные» (например, дома по ул. Крещатик).
- Дома первого периода индустриального домостроения (хрущевки), панельные и кирпичные.
- Под действие программы не попадут дома из первого пункта.
Общая площадь только «хрущевок» в Киеве составляет 9,025 млн кв. м (14,2% от всего жилья). Из них 21% — панельные дома, 46% — кирпичные, 33% — крупноблочные.
В приложениях к проекту решения, размещенных на сайте Киевсовета, указано, что общий объем устаревшего жилищного фонда в Киеве составляет 5 395 домов общей площадью 12,3 млн кв м. Общая численность проживающего в них населения — 566,7 тыс человек.
Впрочем, в департаменте строительства ЭП предоставили другие цифры. По данным КГГА, общий объем устаревшего жилищного фонда составляет 4 948 домов общей площадью 11,1 млн кв м. Несмотря на уменьшение площади, численность жителей по данным департамента возросла и составляет 576,9 тыс человек.
Почему такое расхождение? Дело в том, что указанные цифры получены путём предварительных подсчетов.
Авторы программы считают, что в Украине реальный срок жизни зданий массовых серий первого периода индустриального домостроения «по самым оптимистичным ожиданиям» не может превышать 50-70 лет.
Дарницкая площадь, середина 1960-х
В департаменте строительства говорят, что «хрущевки» исчерпали эксплуатационный ресурс и имеют неудовлетворительное техническое состояние. Однако такие выводы ничем не обоснованы, ведь обзор домов — это еще не начавшийся первый этап программы.
К слову, под эксплуатационным ресурсом для «хрущевок» (50-70 лет) и «сталинок» (125-150 лет) понимается износ инженерных коммуникаций, а не конструктивных элементов зданий.
Государственная служба статистики имеет свою методологию определения старого жилья, которая отличается от предложенной разработчиками программы.
По ее данным, в Киеве аварийного или ветхого жилья насчитали всего 0,5% от приведенных Киевской администрацией: 55,6 тыс. кв. м, где проживают 1,1 тыс. человек.
Что будут делать с «хрущевками»
Институт урбанистики предлагает провести реконструкцию всех 256 кварталов устаревшего жилья. На первом этапе строители возьмутся за 15 кварталов в разных районах Киева, всего 250 домов.
В профильном департаменте ЭП сообщили, что речь идет не только о «хрущевках», но и о «сталинках» и бараках. Их избрали по критериям наличия утвержденных «Детальных планов территорий» и отсутствия планировочных ограничений.
Хрущевки — повод отмыть деньги киевлян
Хрущевки — повод отмыть деньги киевлян
Авторы программы предложили четыре метода превращения старого жилья в новое.
- Модернизация домов для восстановления технического состояния и продления срока их эксплуатации без отселения жильцов.
- Модернизация с заменой конструктивных частей и инженерных коммуникаций.
- Перестройка дома, изменение количества квартир, конфигурации площадей, замена отдельных конструкций с отселением жильцов.
- Комплексная реконструкция квартала, предусматривающая снос старых и строительство новых объектов.
Метод реконструкции будет выбираться для каждого квартала отдельно из инвестиционных проектов и с учетом результатов технического обследования зданий и сооружений, их энергетического аудита и технико-экономических расчетов.
Опираясь на опыт Эстонии, Польши, восточной Германии и России, авторы программы указывают, что стоимость реконструкции домов составит 30-70% от себестоимости нового жилья, то есть это дешевле строительства домов.
Разработчики программы считают, что реконструкция кварталов устаревшего жилищного фонда как метод вторичной застройки территории позволяет экономить не только финансовые, но и пространственные ресурсы страны, поскольку «дает возможность развиваться городам без расширения их территориальных границ и освоения новых загородных пространств».
Финансировать программу «Институт урбанистики» предлагает средствами девелоперов, ипотечными кредитами, деньгами строительно-сберегательных касс, ресурсом от увеличенных налогов на недвижимое имущество, доходами от выпуска облигаций органами местного самоуправления, амортизационными отчислениями.
Столичные власти рассчитывают, что финансирование программы возьмут на себя частные инвесторы. Впрочем, в недавно проголосованном Киевским горсоветом проекте решение не содержится «Порядка проведения инвестиционных конкурсов».
Хрущевки. Пробелы программы
Принятая программа содержит недоработки и коллизии, которые подвергают сомнению ее актуальность и целесообразность.
В частности, непонятно, почему во время войны с Россией понадобилось ставить этот проект решение на повестку дня. На этот вопрос затруднился ответить и директор департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА Борис Работник.
Главным нормативным актом, который позволит реализовать программу, есть закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда», принятый в 2006 году.
Последние несколько лет правительство писало новую редакцию этого документа, но до сих пор не завершило эту работу.
По словам одного из бывших заместителей министра развития общин и территорий, строители не лоббировали новый закон о сносе «хрущевок», потому что в больших городах свободных участков для застройки хватало минимум на пять лет.
Интерес девелоперов фокусировался преимущественно вокруг сельскохозяйственных земель и промышленных зон в городах и их окрестностях. Бизнес в основном продвигал инструменты изменения целевого назначения этих земельных участков.
«Для запуска масштабной программы реновации „хрущевок“ необходимы накопленный капитал и стабильный спрос на новые квартиры. Сейчас нет ни первого, ни второго», — говорил собеседник ЭП в правительстве еще до войны.
Хрущевки — повод отмыть деньги киевлян
Управление правового обеспечения КМР указало, что новая редакция закона предусматривает существенное изменение порядка реконструкции кварталов. Поэтому подготовленная на базе закона 2006 года программа может потерять актуальность.
На вопрос, почему киевские городские власти решили разработать программу на основе устаревшей версии закона, не дождавшись принятия нового документа, в КГГА тоже не ответили.
На обследование каждого дома и определение их технического состояния выделят по 100 тыс. грн. Таким образом, общая смета первого этапа программы составит не менее 494,8 млн грн.
Чиновники планируют освоить эти средства до 2026 года, а реконструкцию обещают приступить через четыре года. В 2023 году депутаты КГР просят выделить на программу 15 млн. грн., но в бюджете города эти средства не предусмотрены.
В департаменте строительства и жилищного обеспечения обещают начать техническую инвентаризацию домов сразу после выделения средств из бюджета.
Александр Колесниченко, перевод Skelet.Org
ДОСЬЕ: Вячеслав Непоп: «живодер» из строительной мафии Киева. ЧАСТЬ 1
По теме: В Киеве будут зарабатывать на обследовании устаревшего жилого фонда
«Большая термомодернизация» от Зеленского. Как будут утеплять хрущевки по всей стране
В Киеве планируют освоить на обследовании старых жилых домов полмиллиарда бюджетных гривен
В ГБР решили заняться Вавришем и Исаенко
Вавриш через суд пытается застроить оползнеопасный склон на Печерске
Правоохранители готовят «судный день» для подчиненных Вячеслава Непопа
Подписывайтесь на наши каналы в Telegram, Facebook, Twitter, ВК — Только новые лица из рубрики СКЛЕП!