У Вагифа Алиева проблемы?
Провальный запуск Blockbuster Mall, 5-летняя задержка Ocean Mall и зависимость от российских денег. Как все это сегодня оказывает влияние на бизнес короля коммерческой недвижимости Алиева? Интересуется ЭП.
Вагиф Алиев — застройщик, к которому можно применить множество прилагательных с префиксом «самый»: самый большой, самый амбициозный, самый хитрый. Его проекты — «Парус», «Гулливер», Lavina Mall — знает каждый киевлянин.
В 1990-х годах азербайджанец, родившийся в Туркменистане, занимался бартерными поставками туркменского газа в Украину. Его партнером по этому делу был скандальный экс-председатель «Нафтогаза» Игорь Бакай.
В обмен на восточный газ Украина поставляла в Туркменистан компьютеры, шифер, кофе и галоши. Благодаря этому Алиеву удалось заработать большое состояние. Когда период первоначального накопления капитала закончился, в своем имении, в Майами, он стал размышлять, чем заниматься дальше.
Небеса послали бизнесмену встречу с американским девелопером Дональдом Трампом в Нью-Йорке. Разговор с ним в Trump Tower определил судьбу предпринимателя на десятилетие вперед. Алиев вернулся в Украину, взял в компаньоны Игоря Никонова и Владимира Крапивина, и они основали компанию КАН.
Первый проект — масштабная реконструкция Бессарабского квартала в центре Киева, в рамках которой появились торговый центр Mandarin Plaza, бизнес-центр «Доминант» и развлекательный центр «Арена сити».
На счету Алиева не только строительство недвижимости, но привлечение мировых брендов на украинский рынок. Появление в стране Chanel, Tiffany, Dolce&Gabbana, H&M, Zara и IKEA он приписывает себе.
В начале 2010-х девелопер задался целью построить в Киеве по меньшей мере восемь крупных торговых центров, которые бы сделали его королем на рынке коммерческой недвижимости. Достижению цели помешали эпидемия, великая война, миграция и кризис платежеспособности.
Заставят ли Алиева изменить планы на новые экономические обстоятельства?
В разговоре с ЭП бизнесмен излучает оптимизм. Он говорит, что через три-четыре месяца «бункерного Путина отравят», война закончится, а Киев превратится в крупный европейский мегаполис, население столицы существенно увеличится, а поток туристов вырастет в десять раз.
На фоне провального запуска Blockbuster Mall, пятилетней задержки строительства Ocean Mall и слухов о зависимости от финансирования российских олигархов участники рынка полагают, что Алиев может не построить запланированное. От таких прогнозов бизнесмен отмахивается и делится с ЭП стратегией выхода из кризиса.
В начале 2010-х годов Алиев прекратил сотрудничество с Никоновым и Крапивиным и сконцентрировался на коммерческой недвижимости. У Вагифа Алиева проблемы? ИСТОЧНИК: NV
У Вагифа Алиева всё началось с Трампа
Встреча Алиева с Трампом не только вдохновила первого заниматься девелопментом, но и наметила ориентиры в этой деятельности. Он загорелся идеей построить первый в Украине небоскреб и сделал это рекордно быстро.
Для строительства выбрали участок размером всего 0,4 га в точке, где сходятся улица Мечникова и бульвар Леси Украинки. В то, что проект удастся реализовать, не до конца верил даже руководитель ООО «Мандарин Плаза» Александр Черницкий. Именно эта компания управляет всем девелоперским бизнесом Алиева.
«На месте „Паруса“ были трамвайная остановка и склон. Я там школьником на санках катался. Все смеялись: что вы там собрались строить? Мы же построили 33 этажа за 18 месяцев. Такими темпами только в Китае строят», — рассказывает Черницкий.
Топ-менеджер говорит, что Алиев — амбициозный человек и его амбиции подкреплены результатом: «Почти всегда, когда он озвучивал что-то фантастическое, все думали, что это невозможно, а он это делал. Не раз мы стояли среди наполовину готового объекта, а он говорил: „На следующей неделе открываемся“. И мы открывались».
БЦ Парус // У Вагифа Алиева проблемы?
Еще до ввода «Паруса» в эксплуатацию Алиев продал 50% офисного центра олигарху Дмитрию Фирташу, а вырученные средства потратил на строительство бизнес-центров «Гулливер» и Senator, а также жилого комплекса Diamond Hill.
В начале 2010-х годов Алиев прекратил сотрудничество с Никоновым и Крапивиным и сконцентрировался на коммерческой недвижимости. По словам Черницкого, к такому решению пришли эволюционным путём.
Сейчас в собственности Алиева — Mandarin Plaza, Lavina Mall и 50% Blockbuster Mall. По подсчетам ЭП Алиев контролирует около 20% торговых площадей Киева.
Черницкий говорит, что они хотят быть лидерами отрасли, но без фанатизма. «Мы не ставим своей целью владеть определенной долей рынка. Параллельно строятся многие объекты и структура рынка постоянно меняется», — объясняет он.
Война отправила в нокдаун
В рейтинге самых богатых украинцев Forbes за 2021 год Алиев занял 22 место с состоянием 460 млн долл. и второе — в рейтинге крупнейших рантье. По данным издания, недвижимость принесла бизнесмену 61 млн долл. процентного дохода.
У Вагифа Алиева проблемы?
После 24 февраля 2022 г. обе цифры снизились. Стоимость активов в стране, где идет война, оценить сложно, а выручка на отдельных объектах упала на 75%.
«Сейчас прибыль дает только Lavina Mall, но и там обороты ниже довоенных. У Mandarin Plaza выручка упала на 75%. По Blockbuster Mall не могу назвать цифры, там операционной деятельностью занимается другой акционер (Александр Спектор — ЭП)», — говорит Черницкий. .
По его словам, на уровень посещаемости ТРЦ оказывает существенное влияние временное прекращение работы магазинов западных арендаторов — компаний H&M, IKEA и Inditex (Zara, Pull&Bear, Bershka, Zara Home, Stradivarius, Massimo Dutti, Oysho).
Закрывать или продавать Mandarin Plaza Алиев не планирует, несмотря на то, что большинство посетителей этого ТРЦ уехали из Киева. «Мы не имеем права закрываться», — заявляет Черницкий. Вопрос удержания бизнеса на плаву — главный для Алиева. «Мы никого не уволили, всем сотрудникам платим зарплаты. Занимаемся почти благотворительностью», — говорит девелопер.
По информации источников ЭП, уже во время войны Алиев хотел продать Mandarin Plaza за 100 млн долл., однако покупателей не нашлось.
О дружбе с Кличко и отношениях с городом
Первый, но не последний публичный скандал Алиева с общественностью произошел из-за строительства торгово-офисного центра по улице Богдана Хмельницкого. Здание угрожало безопасности станции метрополитена «Театральная».
Разрешение конфликта получилось неожиданным. Алиев и соинвестор проекта Вадим Столар подарили здание общине для размещения там Музея истории Киева.
На вопрос, не был ли этот жест покупкой индульгенции на беспроблемную работу в будущем, Алиев отвечает: «Нет». «Я никогда не имел дела с городскими властями. Все свои участки покупал на вторичном рынке», — говорит рантье.
Бывший бизнес-партнер Алиева Игорь Никонов убежден, что собственные депутаты в Киевсовете не могут принести предпринимателю никакой пользы.
«Свои депутаты в Киевсовете — это головная боль, потому что нужно участвовать в политических раскладах. Если не участвуешь — становишься противником, а против врагов всегда начинают атаки», — считает Никонов.
С мэром Киева Алиев знаком более 25 лет, еще со времен Бакая.
Девелопер подтверждает, что дружит с Виталием Кличко, но уверяет, что никогда «не монетизировал» дружбу. Наоборот — недавно городские власти обустроили новые парковки возле Mandarin Plaza и сделали пешеходным один из проездов Бессарабской площади. Это очень не понравилось Алиеву.
«Я вложил десятки миллионов долларов в подземный паркинг под „Ареной“, а он стоит пуст, потому что посетители не могут туда заехать», — жалуется Алиев.
Он показывает ЭП телефонную переписку, в которой городской голова направил мобильный номер директора департамента транспортной инфраструктуры КГГА Руслана Кандибора. По словам Алиева, он нашел общий язык с чиновником.
1 марта на странице общественной организации «Пассажиры Киева» появилась информация, что пешеходную зону у Бессарабского рынка ликвидируют.
«Поигрались в Европу и достаточно… Кандибор решил ликвидировать пешеходную зону на Бессарабской площади, чтобы снова открыть ее для движения автомобилей и организовать вдоль тротуаров паркоместа», — заявили активисты.
Пешеходную зону создали в 2021 году по совету Всемирного банка. Моделирование показало, что перекрытие проезда уменьшит задержки в движении транспорта.
Океан проблем у Вагифа Алиева
В начале 2010-х годов Алиев решил построить в Киеве восемь ТРЦ. Lavina Mall на Берковке площадью 170 тыс кв м должна была стать первым и самым маленьким из мегамолов.
Бизнесмен начал скупать большие земельные участки в столице: у Сергея Таруты — недостроенный Ледовый стадион у станции метро «Ипподром», у братьев Михаила и Дмитрия Табачников — книжный рынок «Петровка» возле метро «Почайна», в пулу владельцев — участки возле станции «Лесная».
В 2012 году компания Алиева купила участок возле ТРЦ Ocean Plaza у Василия Хмельницкого. Алиев начал строить вторую очередь ТРЦ, рассчитывая в будущем выкупить Ocean Plaza и объединить два ТРЦ в один комплекс.
У Вагифа Алиева проблемы?
Согласно проекту ТРЦ Ocean Mall представляет собой 5-ти этажное здание с большим развлекательным диджитал парком, кинотеатром, автостоянкой и магазинами.
В 2019 году Алиев вел переговоры по покупке ТРЦ с дочерью российского олигарха Аркадия Ротенберга Лилией, официально принадлежавшей Ocean Plaza. По информации издания NV, бизнесмен предлагал 175 млн дол., а продавец хотела 250 млн дол. Соглашение не состоялось.
В настоящее время строящийся Алиев проект называется Ocean Mall. Черницкий говорит, что объединить два торговых центра было хорошей идеей, но они смогут работать отдельно и при этом быть прибыльными.
«Мы могли распределить потоки клиентов, сделать синергию двух ТРЦ, но даже без Ocean Plaza у нас есть своя концепция. Мы делаем акцент на развлекательной и игровой составляющих, чего почти нет в Оушн плазе. У нас на фудхоле будет 70 ресторанов, у нас их есть только шесть», — говорит Черницкий.
Ocean Mall планировали открыть в 2018 году, но в 2023 году на Лыбидской площади стоит недострой. Алиев с Черницким объясняют пятилетнюю задержку сложными инженерно-геологическими условиями, эпидемией коронавируса, войной и сложными коммуникациями с активистами — защитниками «Тарелки».
Девелопер пообещал, что «Тарелку» — здание Украинского института научно-технической экспертизы и информации — восстановят и создадут там музей науки. ИСТОЧНИК: THE VILLAGE
«Общественность не могла поверить, что мы ничего плохого с „Тарелкой“ не будем делать. Мы никогда не планировали ее сносить. Она будет отреставрирована, а на ее базе реализуем музыкальный или театральный проект», — убеждает Черницкий.
Топ-менеджер не берется назвать дату ввода Ocean Mall в эксплуатацию, но надеется возобновить строительные работы в ближайшие месяцы.
Ведущий эксперт консалтинговой компании Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости Игорь Заболоцкий считает, что спешить с достройкой Ocean Mall нет никакого смысла. По его мнению, ТРЦ нужно открывать через два-три года после окончания войны при росте экономики.
Российский след
Параллельно в разработке Алиева на разных стадиях находятся еще три объекта. Самый высокий уровень готовности — у Lisova Mall на восточной окраине Киева.
Между Броварским проспектом и улицей Киото застройщик успел расчистить участок от стихийного рынка и деревьев и забить сваи. Работы останавливались из-за запрета Государственной архитектурно-строительной инспекции и многочисленных скандалов.
На участке вокруг будущего Hippodrome Mall, по словам Черницкого, идут укрепляющие работы для метрополитена. Книжный рынок на Почайной, вместо которого появится Petrivka Mall, продолжает функционировать.
С чем связаны задержки в строительстве торговых центров и пауза в развитии сети мегамолов? Три крупных участника рынка недвижимости рассказали ЭП, что для финансирования проектов Алиев привлекал средства теневых инвесторов из России.
«В какой-то степени Алиев „фронтил“ (выступал номинальным владельцем активов — ЭП) россиян. Те через оффшоры заводили деньги в Украину и отмывали на строительстве», — говорит один из собеседников издания.
«Есть слухи, что Алиев в значительной степени финансировал свои проекты за российские деньги. Доказательств этого, конечно, нет», — говорит второй девелопер.
Третий собеседник ЭП также говорит о следе российских денег в «казне» Алиева, которые называет «бандитскими».
«Он как девелопер начал прогрессировать, когда Украина после президентства Виктора Ющенко развернулась спиной к западному миру. В то время с украинского рынка ушли 80% международных девелоперов и начали работать локальные. В том числе — за российские деньги», — говорит собеседник.
Черницкий эти слухи опровергает: «Никогда в России не привлекали финансирование. Совершенно возражаю. Мне недавно уважаемый бизнесмен говорит: „Вы же строили за бандитские деньги из России“. Я был очень удивлен услышать это от него».
Алиев на обвинение в привлечении нечистых средств ответил, что это клевета. Он заявил, что финансирует свои строительства благодаря банковским кредитам и продажам объектов из портфеля. «У меня безупречная репутация, выстроенная годами. Я кредитуюсь в „Райффайзене“, „Альфе“, других банках», — говорит Алиев.
По словам Никонова, Алиев — талантливый предприниматель, не имеющий проблем с поиском источников финансирования. «Я человек менее рискованный, он — более рискованный. Надо признать: Вагиф гораздо талантливее меня, находит финансирование лучше. Восточные люди всегда делают это лучше», — говорит он.
Алиев успешно продал немало собственных объектов: «Парус» — Дмитрию Фирташу и Вадиму Столару, «Арену-сити» — Фирташу, «Гулливер» — Виктору Полищуку, Senator и половину Blockbuster Mall — Александру Спектору.
«Я всегда использовал вырученные от продажи средства для строительства объектов, это не секрет. Потом что-то откупал, если цена устраивала», — говорит Алиев.
Blockbuster Mall с высоты птичьего полета // У Вагифа Алиева проблемы?
В свою защиту девелопер рассказывает историю, как известный украинский бизнесмен пригласил его стать партнером по возведению торгового центра на одном из скандальных киевских участков и получил отказ из-за репутационных рисков.
«Я мог заработать много денег от этого сотрудничества, но зачем мне перебирать на себя его токсичность?» — размышляет Алиев.
Собеседники ЭП на рынке считают, что с достройкой Ocean Mall, Lisova Mall, Hippodrome Mall и других объектов у Алиева будут большие проблемы.
«Русский канал для Вагифа закрыт с февраля 2022 года. За полгода — год до большой войны он занял 50 миллионов долларов в завершение строительства Ocean Mall. На строительство других ТРЦ у него денег нет», — говорит он.
«Репутация Алиева взорвана, особенно после провального запуска Blockbuster Mall. Системные финансовые институты досконально изучают своих партнеров. Вряд ли он найдет финансирование после войны», — прогнозирует собеседник ЭП.
Почему провалилось открытие Blockbuster Mall
Blockbuster Mall открылся в 2019 году только с одним якорным арендатором — «Сільпо» — и 70-процентной вакантностью торговых площадей. По словам источника ЭП из сферы коммерческой недвижимости, Алиев не смог набрать обещанных арендаторов и обеспечить полную готовность ТРЦ.
В июне 2022 года «Сильпо» закрылся. Собеседник ЭП у Fozzy Group, компании, владеющей брендом, объясняет это решение неудачной локацией магазина. «Эффективность супермаркета была низкой», — говорит источник.
Черницкий объясняет неудачный запуск ТРЦ прихотливостью столичного потребителя. «Мы проводили фокус-группы среди местных жителей, они хотели супермаркет. Запустили „Сільпо“. Когда эффект новизны прошел, люди захотели IKEA. Привыкли к IKEA — захотели Zara и H&M», — рассказывает он.
На жалобы арендаторов по поводу недостаточного трафика менеджмент ТРЦ ответил скидками до 80%. Алиев говорит, что Lavina Mall поначалу тоже был не полностью заполнен арендаторами, но постепенно ситуация поменялась. Уверяет, что Blockbuster Mall он тоже довел бы до стопроцентной заполненности, но не успел: операционное управление взял Александр Спектор.
Конкуренция «Эпицентру» и Герегам
Отсутствие плана «Б» — не в стиле Алиева. В разговоре с ЭП он объяснил свою стратегию возвращения в «большую игру».
В 2021 г. Алиев объявил план запуска сети строительных магазинов Building Mall. Их хотели возводить вместе с торговыми центрами. По новому замыслу, строительство строительных супермаркетов будет предшествовать строительству самих ТРЦ.
«Мы будем строить помещения из быстро собираемых конструкций, запускать Building Mall в работу и они сразу будут давать нам денежный поток. На эти средства будем достраивать ТРЦ», — делится Алиев.
Монополистом на рынке строительных гипермаркетов является сеть «Эпицентр» Александра и Галины Герег. Реальную конкуренцию им не смогли составить ни отечественные «Новая линия» и «Олди», ни зарубежные Leroy Merlin, OBI и Praktiker.
Конкуренции с Герегами Алиев не опасается. По его словам, земельные участки в его собственности расположены в лучших местах, чем у «Эпицентра».
«Близость к метро — это основа успеха. Магазины и торговые центры у станций метро всегда будут иметь больше покупателей, чем другие. Если торговая точка расположена на 100 метров дальше — до нее никто не дойдет», — уверен Алиев.
Предварительное согласие на партнерство по развитию сети таких магазинов дала шведская компания IKEA. «Мы сказали представителям IKEA, что у нас есть идея сделать DIY-формат (do it yourself — ЭП). По локациям, которые мы предложили, они подтвердили, что будут идти вместе с нами», — сообщил Черницкий.
Правда, начинать проект Алиеву придется самостоятельно. По словам Черницкого, шведы не вернутся в Украину до завершения военного положения. Пока IKEA продолжает платить за аренду помещения в Blockbuster Mall.
Затишье перед бурей у Вагифа Алиева
Алиев не выглядит бизнесменом, который готовится сворачивать бизнес. На исходе разговора с ЭП в его офис в «Парусе» посещает один из IT-бизнесменов из списка Forbes. «У меня бизнес и недвижимость есть только в Украине. Здесь живу я, живут мои дети и внуки. Я никуда не собираюсь уезжать», — говорит Алиев.
По мнению Никонова, до окончания войны вкладывать деньги в строительство торговых центров — безумие, но Алиева это не остановит. «Он парень талантлив, любит размах. Уверен: Вагиф найдет партнера и возобновит строительство. Но пока война не закончится, об этом даже говорить не стоит», — считает Никонов.
Оптимизм и горящие глаза Алиева передаются его подчиненным. На вопрос, будут ли реализованы запланированные проекты, Черницкий отвечает: «Если бы я не видел уверенности Алиева, сказал бы: «Посмотрим».
«Он так уверенно говорит, что я ему доверяю. У него уникальная интуиция. Я приходил к Вагифу с идеями, которые черпал на учебе в MBA, а он упорствовал. Я ему отвечал, что это противоречит книгам, а он мне: „Всё равно сделаем так, как я говорю“. И оно работало», — вспоминает руководитель «Мандарин плазы».
Алиев верит в скорую победу Украины в войне и стремительный экономический рост. Особенно инвестиционно привлекательной будет столица. «В Киев всегда будут ехать люди из регионов, он будет разрастаться, здесь всегда будут деньги и работа. Сюда потекут основные западные инвестиции после победы», — уверен бизнесмен.
Черницкий рассчитывает, что посещаемость торгово-развлекательных центров вырастет на десятки процентов, в том числе благодаря иностранным гостям. «Целесообразность строительства ТРЦ сейчас выше, чем до войны. Со средствами проблем не будет. Появятся новые мировые банки», — убежден Черницкий.
Алиев собирается укрепить свой статус столичного «короля квадратных метров» благодаря качеству и масштабности проектов. «Если бы я хотел заработать здесь и сейчас — я бы строил жилье. Для меня в бизнесе главное не прибыль, а „длина“. Мои объекты будут жить сотню лет, потому что они построены в лучших местах», — говорит он.
Девелопер называет ошибочным убеждение некоторых участников рынка, что увеличение количества ТРЦ приведет к равномерному уменьшению посещаемости этих заведений и высокой вакантности арендных площадей.
«Если к условным ста ТРЦ в Киеве прибавятся мои десять, то их будет не сто десять. Мелкие торговые центры уйдут в небытие. Люди всегда будут ходить только в центры возле метро: „Гулливер“, „Пирамиду“, „Дрим таун“ и мои» , — резюмирует Алиев.
Александр Колесниченко, перевод Skelet.Org
ДОСЬЕ: Вагиф Алиев. Король киевских застройщиков. ЧАСТЬ 1
Игорь Бакай. «Отец» газовой коррупции. ЧАСТЬ 1
По теме: Киевсовет отказал предприятию Вагифа Алиева в продаже земли возле Ледового стадиона
Компаниям Вагифа Алиева разрешили проектировать реконструкцию снесенного здания на Лыбедской площади
Покупателем книжного рынка «Петровка» оказался Вагиф Алиев
Министр Ткаченко культурно подарит “Летающую тарелку” Вагифу Алиеву
У кого больше: Вагиф Алиев бросил вызов Томашу Фиале
У Вагифа Алиева проблемы?
Подписывайтесь на наши каналы в Telegram, Facebook, Twitter, ВК — Только новые лица из рубрики СКЛЕП!