Чтобы сдать участок в аренду, придется заплатить и освоить интернет-грамоту
Летом 2021 года в Украине открывается рынок земли, и Верховная Рада пытается успеть принять последние законопроекты для этого. Но земли государственной и коммунальной форм собственности продавать все равно будет запрещено для них депутаты придумали кое-что рыночное, пишут Вести.
Земля уходит электронно
Речь идет о законопроекте от группы народных депутатов («Слуга народа») – «О внесении изменений в некоторые законодательные акты о продаже земельных участков государственной и коммунальной форм собственности или прав на них (аренды, суперфиции, эмфитевзиса) через электронные аукционы».
По сути, это обновление процедуры земельных аукционов по участкам государственной или коммунальной собственности.
Что меняется:
- все действия обязательно проводить через электронные аукционы в электронной торговой сети в режиме реального времени;
- по результатам торгов заключается договор покупки-продажи, аренды, суперфиции, эмфитевзиса с победителем торгов, давшим самую высокую цену или плату за пользование ею;
- торги проходят за счет участников по договору между организатором и операторов электронной площадки;
- размер регистрационного и гарантийного взносов не более 30% стартовой цены или годовой платы за использование участка.
Преимущественное право на участок имеет предыдущий арендатор.
Что такое «эмфитевзис» и «суперфиций»
К рассмотрению этого законопроекта депутаты еще не дошли. Но, когда он будет в зале, парламентариям придется знатно потрудиться, ведь к документу подано более 800 поправок. Тем более вне Верховной Рады вокруг электронных аукционов уже кипят страсти.
Бабушки не разберутся, да и взнос велик
В первых числах апреля украинские фермеры намерены собраться, чтобы обсудить последние аккорды земельной реформы. И электронные аукционы вызывают особое отношение. Как рассказал в комментарии Vesti.ua президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины Николай Стрижак, электронная форма аукциона фактически делает невозможным участие в нем людей, мало знакомых с компьютером и Интернетом.
«Узаконят то, что украли, в виде эмфитевзиса (долгосрочной наследственной аренды), – предполагает эксперт. – Лишат пожилых людей возможности самим участвовать в торгах, ведь, по факту, кто им поможет разобраться?» Например, правильно зарегистрироваться на онлайн-платформе.
Кроме того, за участие в электронных торгах придется заплатить. Законопроектом предусмотрены такие обязательные платежи:
- регистрационный взнос – 0,1% минимальной зарплаты на 1 января того года, в котором опубликовано объявление о земельных торгах;
- гарантийный взнос – 30% от стартовой цены продажи земельного участка или ее эмфитевзиса, суперфиции, или 30: от суммы годовой аренды участка (но не более 2500 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц на 1 января текущего года).
Если учесть, что сейчас самые скромные участки стартуют от 1 тыс. долларов за 1 га (данные Украинской универсальной биржи) и доходят до 17 тыс. долларов США за 1 га, то оплата участия в торгах для владельцев земли может быть ощутимой. На одном из сайтов, где уже сейчас проводятся электронные торги по земле, гарантийный взнос колеблется в очень широком диапазоне от 3 тыс. до 1 млн грн. Если прибавить услуги по представительству онлайн (если владелец не в ладах с цифровой грамотностью), сумма может получиться приличной. К ней придется прибавить и плату оператору электронной площадки, на которой и будут проходить торги. Размер и порядок уплаты вознаграждения оператору площадки будет определять Кабмин (примет соответствующий порядок).
Первый электронный аукцион по земле
Средний класс про запас
«Кто богаче, у того больше возможностей на таких аукционах, хотя формально все равны, – отмечает Николай Стрижак – Мелким собственникам, фермерским хозяйствам в этом кругу, который сформируется, места нет. Им будет сложно конкурировать. А ведь это именно тот средний класс, на котором зиждется благополучие государства».
Не все смогут принять участие в таких торгах, соглашается и первый заместитель руководителя Всеукраинской ассоциации органов местного самоуправления Иван Фурсенко. Срабатывает и цена, и цифровая грамотность. Однако, при желании, можно заручиться услугами специалиста, если есть средства на покупку участков. Более того, имеется и бонус.
«Все, что касается мелких участков, их местная власть имеет право предоставлять бесплатно. Например, льготным категориям или тем жителям сел, которые не имеют земельного пая. Раньше они должны были обращаться в Госгеокадастр, а сейчас это (будет) решение местного совета», – напомнил эксперт.
Электронные земельные аукционы наполнят местные бюджеты, утверждает депутат Львовского облсовета Юрий Доскич: «Нужно, чтобы громады имели возможность проводить прозрачные электронные аукционы по предоставлению в аренду или продажу земли в режиме онлайн. Для чего это нужно? Только так местное самоуправление сможет получить наивысшую цену за свою землю. Эти средства они смогут использовать для содержания школ, детских садов, медицинских учреждений и дорог».
В комментариях к этому посту пользователь Иван Лешо заступается за бедных землевладельцев: «Не имея доступа к большой технике, сколько они будут платить налога? Вы об этом подумали?» Ему отвечает Марта Гурская: «Бедные землевладельцы имеют право иметь выгодные государственные кредиты на технику и становиться конкурентоспособными, как фермеры тут, в Польше. Это должно быть отдельное решение правительства или Верховной Рады. Но! Этого должно добиваться фермерское сообщество».
По ее словам, в Польше фермерам давали долгосрочные кредиты (25-30 лет) под 3-5%.
Минус человеческий фактор
Действительно, от электронных аукционов выиграют государство и громады, но основное задание новации заключается немного в ином, рассказал в комментарии Vesti.ua председатель Украинской ассоциации молодых фермеров Дмитрий Мичурин. «Основное задание – сделать невозможными коррупционные схемы, связанные с земельными участками. Автоматизация даст возможность убрать человеческий фактор, как в системе ProZorro. Если земли перейдут громадам не точечно, а полностью, громады будут иметь возможность полностью распоряжаться ими, выставлять на электронные аукционы, будет конкуренция – то есть, цена будет расти, это выгодно для громад», – рассказал он.
Кроме того, по словам эксперта, в пользу фермеров сработает и то, что каждый лот на таких аукционах будет не менее 20 га: «Это будет интересно для малых фермеров, открывается возможность получить земельный участок – на сегодня, много земли сконцентрированы в руках крупных агрохолдингов. Поэтому электронные аукционы как раз не будут выгодны юридическим лицам, они «впускают» мелких сельхозпредпринимателей».
«Прокачать» Интернет
А вот подводные камни электронных земельных аукционов залегают там, где и не ожидали. Первый – наличие, качество и скорость интернет-покрытия. Не везде в Украине есть вообще интернет-соединение, не говоря уже о скорости, отмечает Мичурин. Кстати, что делать, если Интернета нет или он в ходе торгов «вырубается», в законопроекте не сказано. Второй – потенциальному землевладельцу или арендатору нужно будет постоянно следить за торгами. Такой мониторинг отнимает немало времени. Не исключено, что мониторингом займутся третьи структуры (по примеру риелторов), которые и будут подбирать земельные участки, имея с этого комиссионные.
Есть еще одна важная деталь. Хотя сегодня земля тоже продается с электронных торгов, параллельно идут и торги в реале. Для участия в таких земельных торгах требуется физически приехать, «показаться людям». Электронная форма торгов даст возможность людям, у которых есть финансовый ресурс, брать в аренду или скупать землю по всей Украине, отметил Мичурин.
Начинающим нужна поддержка
И тут всплывает вопрос мелких и начинающих фермеров. Если законопроект об электронных аукционах в принципе против коррупции, все же молодым аграриям и в формате электронных торгов, когда сведен к минимуму человеческий фактор, придется несладко.
«Для новосозданных предприятий, для молодежи, или для начинающих фермеров аукцион в принципе делает маловероятным получение земельного участка. Просто потому, что приоритет отдается конкурентоспособным предприятиям, которые уже есть на рынке», – опасается Дмитрий Мичурин.
Сработает тот же принцип, что и при получении банковских кредитов – приоритет структурам платежеспособным и зарекомендовавшим себя на рынке. «Нужны дополнительные мероприятия со стороны государства: поддержка молодых фермеров, доступ к кредитным средствам, госгарантии. Обязательно нужно вводить электронные аукционы, но, наряду с ними, консалтинговые центры на уровне департаментов АПК или в громадах, чтобы фермер мог прийти и получить консультацию, помощь регистрации. Если эту функцию возьмет на себя государство, будет очень круто. Если нет, такую помощь фермерам возьмут на себя частные структуры», – считает эксперт.
При этом государству, по его мнению, стоит определиться с АПК в принципе: это исключительно бизнес или это продовольственная безопасность страны. Проще говоря, кого мы кормим.
Петр Оленич предложил Киевсовету утвердить бесполезную инвентаризацию 700 га земли
Экс-глава Минэкономики и Укроборонпрома Абрамавичус покупает украинскую агрокомпанию