Опять двадцать пять: в Раде надумали переделать рынок земли
«Слуги народа» усмотрели риски в принятых с таким трудом законах, пишут Вести.
Земельной реформе еще и месяца не исполнилось, а в Верховной Раде намерены ее подправить. В частности, уточнить, кому разрешено покупать украинские сельхозугодья, и сколько, и почем.
Пятилетний ценз
Законопроектом «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины об уточнении критериев приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения» авторы Александр Качура и Алексей Устенко (фракция «Слуга народа») хотя привязать покупателей земли к своим корням в буквальном смысле.
Согласно таблице поправок, получать право на сельхозземли могут юрлица Украины, которые в течение последних пяти лет обрабатывают не менее 80% своих угодий, уже находящихся во владении. Состав участников (акционеров, членов) такого юрлица, полагают народные депутаты, должен быть неизменным в течение последних трех лет до момента вступления во владение земельным участком.
Не больше 500 га – в одни руки
И этот земельный участок, если законопроект будет принят, сожмется с 10 тысяч до, максимум, 500 га. Именно такое ограничение предлагают соавторы для владельцев земель, независимо от того – физические лица или юридические.
Также решили уточнить деликатный вопрос цены. Авторы полагают, что ниже 1200 долларов за один гектар украинские сельхозугодья стоить не могут. До тех пор, пока не будет разработана и принята методика нормативной денежной оценки земельных участков вместо существующей методики нормативной денежной оценки земель сельхозназначения.
Александр Качура и Алексей Устенко в пояснительной записке признаются – свой проект внесли как альтернативный. Ограничить земли в одних руках до 500 га предложил своим проектом Алексей Гончаренко («Европейская солидарность»). По мнению нардепов от «Слуги народа», инициатива Гончаренко не решает проблематику комплексно, «вследствие чего цель законопроекта не может быть достижима».
Способы обойти закон
Авторы альтернативного законопроекта подчеркивают: в действующем земельном законодательстве заложены бреши для обхода прямых запретов на покупку земли иностранцами и концентрацию наделов.
В частности, не отработан механизм раскрытия информации о конечном бенефициарном собственнике. Даже свежепринятый (30 марта 2021 года) закон не конкретизирует порядка проверки такой информации, в частности, нотариусами при заключении сделок.
«Это позволяет покупку земли юрлицами, которые имеют участниками (акционерами) граждан Украины, или формально отобразить бенефициарами граждан Украины, но де-факто контролируются нерезидентом. Поэтому в скором времени могут появиться различные потенциальные способы обойти запреты», – считают соавторы альтернативного законопроекта.
Тем более, появляется возможность манипулировать ценами. Согласно действующей методике оценки земель (принятой в 2016 году), на стоимость одного га влияют группы по шкале агропроизводственных грунтов и шкалы бонитировки (сравнительной оценки плодородия) грунтов. Подход устаревший, полагают Качура и Устенко, поскольку сейчас плодородие земель зависит и от менеджмента. К чему это приводит? Угодья в Николаевской и Херсонской областях оцениваются дороже за счет орошения, чем лучшие в Европе черноземы Полтавской или Черкасской областей.
Однако в проекте есть и путаница. В сравнительной таблице совокупная площадь сельхозземель ограничивается 500 га, в пояснительной записке – 400 га. В любом случае это меньше ныне действующих 10 тыс. га.
Улучшение или коррупция?
Эксперты оценивают предложения народных депутатов неоднозначно. Как рассказала в комментарии Vesti.ua адвокат Адвокатского бюро «Наталии Гнатуш» Наталия Гнатуш, инициативы ужесточить критерии для покупателей сельхозземель можно рассматривать с нескольких сторон. С одной стороны, можно согласиться с авторами законопроекта, что это предохранитель от массовой скупки угодий или завладения ими нерезидентами. С другой, полагает эксперт, – просматривается и коррупционная составляющая, ведь чем сложнее процедура – тем больше пространства (и возможностей) для коррупции.
«В указанном законопроекте за основу взят опыт Польши, где теперь покупать землю иностранцам можно, но при определенных жестких условиях: только если они собираются обрабатывать участок и проживают в той же гмине (громаде), где располагается выставленный не продажу земельный участок, или в соседнем – не менее пяти лет. Предложенные критерии должны нивелировать схемы скупки земли крупными холдингами через подставных лиц, а также позволить развиваться рынку земли рыночными механизмами спроса и предложения», – рассказала адвокат.
Чем меньше монополий, тем лучше для земли
Чем больше земель будет сконцентрировано в одних руках, тем меньше конкуренция, рассказал Vesti.ua представитель компании «Агробанк» Роман. «Чтобы стимулировать малых фермеров, проще ограничить объем земель в одних руках. Но это не будет стимулировать рынок. Грубо говоря, агрохолдинги, вкладывая деньги в рынок земли, захотят получить максимальную прибыль и максимальное количество банка земли. А ограничения будут сдерживать развитие рынка», – пояснил он.
Также специалист отметил, что в этом вопросе всегда будут два лагеря («за» и «против»), но лично он выступает за ограничение площади сельхозугодий «в одни руки».
Эксперт позитивно оценивает и попытку депутатов «привязать» покупателя к громаде: «Как минимум, арендовать должен человек из этого региона для его развития. Но, скорее всего, так не будет, потому что у людей нет капитала».
А дать позитивный импульс рынку земли в Украине, по его мнению, может только финансовая поддержка фермеров – кредиты, которые «обещают и не дают». В противном случае угодья скупят люди, которые их не обрабатывают.
Цена гектара
Нормативную оценку, по словам представителя компании «Агробанк», также стоило бы модернизировать, ведь бывает, приходят продавцы с участком, нормативная оценка которого 30 тыс. грн, но покупатели-фермеры не готовы платить столько, потому что, плодородие низкое. Дешевле нормативно-денежной оценки продать участок нельзя. Есть и другие случаи, когда нормативная оценка участка ниже реальной, допустим, те же 30 тыс. грн, а фермеры-покупатели готовы платить 2,5 тыс долларов.
Кстати, согласно анализу группы экспертов «Є пай», самая высокая цена на землю на сегодня в Винницкой, Черкасской, Полтавской и Киевской областях. Она может быть в диапазоне 1700-2400 долларов за гектар.
«Это обусловлено благоприятными агроклиматическими условиями и конкуренцией среди фермеров и агрохолдингов в этих областях», – отмечают эксперты.
Земли Луганской, Донецкой, Ивано-Франковской, Херсонской областей оцениваются от 900 до 1300 долларов за гектар. При этом рыночную стоимость определяет покупатель и собственник земли, эта стоимость отличается даже от района к району, единой метрики для всей земли нет.
Без ограничений – лучше
Чем меньше ограничений – тем лучше для рынка земли, полагает директор по развитию компании Landinvest.in.ua Мария Ткаченко. По ее словам, за первые 20 дней работы рынка земли основная часть реализованных 600 участков были проданы текущим арендаторам.
«Наш опыт показывает, что часто люди реализовывают свое право на продажу по определенным жизненным необходимостям, и тригером такого решение точно не является наличие нескольких предложений на покупку, а не от одного – текущего арендатора, – отметила эксперт. – Таким образом, от действующих и предполагаемых ограничений страдает только украинский гражданин, который недополучает деньги за свою собственность».
Кстати, отмечает Мария Ткаченко, сдерживает развитие рынка земли (и, возможно, рост цен на угодья) право на первоочередной выкуп земли арендатором. Продавец должен ожидать его ответа – «да» или «нет», что связывает руки собственнику участка, как и право арендатора перепродать возможность первоочередного выкупа земли.
Задел на будущее
Критерий обработки не менее 80% земли (в собственности или аренде) отсекает от покупки угодий тех юрлиц, которые не являются производителями сельхозпродукции, отметила в комментарии Vesti.ua адвокат Адвокатского объединения «Kachura Lawyers» Татьяна Чумакова. «Такой критерий отвечает уже существующим ограничениям. Например, неиспользование земельного участка по целевому назначению является основанием для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке», – подчеркнула она.
При этом второй критерий – о пятилетнем проживании в громаде – препятствует покупке земли инвесторами. «Согласно действующей редакции Земельного кодекса Украины, юрлица станут участниками рынка земли только с 1 января 2024 года, но до этой даты гражданин Украины может стать собственником участка сельхозназначения, площадь которого не превышает 100 га», – уточнила юрист. Соответственно, делает вывод эксперт, и базовый проект Гончаренко, и альтернативный – от двух депутатов «Слуг народа» направлены на будущее, в 2024 год.
В тему: Цены, условия, риски. 10 главных вопросов по рынку земли, который открывается с 1 июля
Skelet.Org
Подписывайтесь на наши каналы в Telegram, Facebook, Twitter, ВК — Только новые лица из рубрики СКЛЕП!