Что должно насторожить покупателей
Жилые комплексы «Медовый» и «Медовый 2» в Киеве привлекают покупателей доступной ценой, зеленой окружением и, казалось бы, выгодным расположением — вблизи Совские пруды и Соломенский лесопарк. Однако за фасадом этой «инвестиции мечты» могут скрываться юридические ловушки, способные превратить новоселье в многолетнюю борьбу за жилье, пишет Дмитрий Романов, Телеграф. итак, про ЖК «Медовый».
В апреле Хозяйственный суд города Киева вынес решение по делу № 910/15948/24, которое подвергает сомнению законность строительства жилых комплексов и бросает тень на перспективу оформления права собственности на квартиры у них. В этой статье разбираем, почему инвестиции в «Медовый» и «Медовый 2» могут стать роковой ошибкой и что следует учитывать, чтобы не потерять и деньги, и жилье.
Юридическая ловушка: ипотека, которая может разрушить планы покупателей
История, которая в настоящее время подвергает сомнению безопасность ЖК «Медовый» и «Медовый 2», начинается еще в 2011–2015 годах — с финансовых операций, которые сначала выглядели как обычные банковские соглашения.
В то время владельцами ПАО «Финбанк» были Борис Кауфман и Александр Грановский (ныне Борухович), которые в период финансового кризиса начали выводить средства вкладчиков банка на связанные структуры, в том числе и на ООО «Консолидация». Когда деятельность банка стала подозрительной и Национальный банк Украины начал следить за его операциями, все ценные права требования были проданы «Платинум Банку», на управление и деятельность которого оказывал значительное влияние Кауфман.
Впоследствии руководство «Платинум Банка» установило процентную ставку по «дружеским» кредитам в размере 1% по валютным кредитам и 2% по гривневым, а также сделало ряд реструктуризаций задолженностей, за что уже привлечено к ответственности. Валюта выводилась на счета офшорной структуры Carosan Trading LTD. Эти операции уже стали предметом следствия и, как результат, отдельные должностные лица понесли ответственность.
Однако самое интересное — впереди. В 2012 году компания ПАО «Укрпромтеплица» передало по обязательствам ООО «Консолидация» в ипотеку Финбанка здания на улице Петра Радченко, 27–29 — именно на том участке, где сегодня выросли многоэтажки ЖК «Медовый». В 2014 году Финбанк уступил требования по вышеназванному кредитному договору в пользу «Платинум Банка». И хотя ипотека предусматривала четкое ограничение каких-либо действий с имуществом без согласия ипотекодержателя, уже в 2016 году «Укрпромтеплица» и ХК «Киевгорстрой» заключили договор на снос объектов на Петра Радченко и начали новое строительство — сначала ЖК «Медового», а впоследствии и ЖК «Медового 2». И это без всякого разрешения владельца ипотеки.
В 2018 году ипотечное имущество исчезло из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, а на его месте продолжили расти жилые комплексы.
Хозяйственный суд Киева, рассмотрев дело № 910/15948/24, признал эти действия незаконными и, ссылаясь на ряд положений Закона «Об ипотеке», принял решение о взыскании убытков с застройщика и заказчика строительства в размере 4 млн грн. Суд также установил, что общий ущерб от уничтожения ипотечного имущества составляет 133 млн грн. И эта сумма тоже может быть взыскана кредитором через дальнейшие иски.
Почему это важно знать потенциальным покупателям квартир в ЖК «Медовый» и «Медовый 2»? Дело в том, что юридическая неопределенность вокруг застройки ставит под угрозу само право собственности инвесторов — ипотекодержатель или третьи стороны могут в любой момент подвергнуть сомнению законность строительства. А это, в свою очередь, способно повлечь за собой лавину судебных исков, банкротство застройщика или заказчика строительства, а в худшем случае — еще и лишить покупателей жилья или обеспечить им годы судебных баталий.
ЖК «Медовый». Что сигнализирует об опасности
Интересно, что ЖК «Медовый» и «Медовый 2» давно имеют плохую репутацию. И ипотечный скандал, к сожалению, это только одна из проблем.
Что же должно насторожить потенциальных покупателей, если принять во внимание историю? Во-первых, транспортный коллапс — отсутствие удобных дорог и перегрузка уже имеющимся транспортом, нехватка парковочных мест изрядно осложняют жизнь имеющихся жителей.
Во-вторых, несмотря на близость прудов и лесопарка, ЖК расположены недалеко от промышленной зоны, что влияет не только на качество воздуха, но и уровень шума вокруг.
В-третьих, на сегодняшний день работы в ЖК «Медовый 2», как и в других объектах «Киевгорстроя», приостановлены на неопределенный срок. А это значит, что незавершенные строения могут постепенно разрушаться. И, чтобы устранить эти разрушения, инвесторам придется дополнительно доплачивать средства за приобретенные квартиры.
В-четвертых, нарушение прав ипотекодержателя открывает простор для новых судебных тяжб, которые могут затронуть даже тех, кто уже приобрел жилье в жилых комплексах.
Приведем пример: по завершении строительства площади в ЖК «Медовый» были распределены между застройщиком и заказчиком строительства.
«Укрпромтеплица» получила 17 918,1 кв. м квартир, 696,6 кв. м нежилых помещений и 476,4 кв. м паркомест. Остальное имущество досталось «Киевгорстрою», выступавшему заказчиком строительства. Казалось бы, обычная хозяйственная практика, но это распределение имеет серьезные юридические последствия, прежде всего для владельцев квартир, которые попали в долю «Укрпромтеплицы». Ведь, как уже упоминалось, согласно Закону «Об ипотеке», предприятие обязано было передать свою долю недвижимости в ипотеку. Однако из-за незаконного уничтожения залогового имущества теперь ипотекодержатель или другие заинтересованные стороны имеют основания подвергать сомнению правомерность застройки в целом. Для инвесторов это может обернуться потерей прав на жилье или вовлечением в долговременные, изнурительные судебные процессы с непредсказуемым финалом.
Еще один риск, который навис над покупателями квартир, заключается в том, что большинство квартир в ЖК продавались по заниженным ценам через корпоративные инвестиционные фонды (КИФы) и связанные с ними компании. И если вдруг эти сделки признают недействительными, покупатели лишатся и денег, и уже приобретенного жилья.
В-пятых, не стоит забывать о рисках банкротства «Киевгорстроя» или «Укрпромтеплицы». Если вдруг это произойдет, кредиторы этих компаний могут претендовать на активы, включая уже проданные квартиры в ЖК «Медовый» и «Медовый 2». Так что владельцам жилья, опять же, придется доказывать свои права в суде или нести дополнительные расходы.
ЖК «Медовый». Повышенный риск для инвесторов
История вокруг ЖК «Медовый» и «Медовый 2» — это не просто очередная строительная коллизия. Это наглядный пример того, как под привлекательной оберткой доступного жилья могут скрываться многолетние юридические конфликты, нерешенные обязательства и риски, о которых покупатель узнает уже после заключения договора. ЖК «Медовый» и «Медовый 2» — не просто жилые комплексы с недостатками. Это объекты с повышенным риском для инвесторов. И решение Хозяйственного суда по делу № 910/15948/24 — лишь очередной «красный флажок» для потенциальных покупателей. В этой ситуации осторожность — это не роскошь, а единственно правильная стратегия. Ведь мечта о собственной квартире может превратиться не в новый этап жизни, а в длительный судебный марафон с огромными финансовыми потерями.
Как обезопасить себя: советы перед покупкой жилья в новостройке
- Проверьте историю земельного участка и недвижимости на нем. Обратитесь в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, чтобы убедиться, что земля или имущество на ней не обременены ипотекой.
- Исследуйте обременение. Уточните, нет ли активных или исторических обременений и споров относительно имущества.
- Оцените застройщика и заказчика постройки. Изучите предыдущие проекты, проверьте их на наличие судебных дел или финансовых проблем.
Привлеките юриста. Профессиональная проверка документов (договора, актов и пр.) поможет выявить скрытые риски.
Эти действия не гарантируют 100% безопасность, но значительно снижают вероятность проблем.
Представители Киевгорстроя провели встречу с инвесторами
Подписывайтесь на наши каналы в Telegram, Facebook, Twitter, ВК — Только новые лица из рубрики СКЛЕП!