Государственная компания «Укрфинжилье» получает десятки миллиардов гривен от государства на финансирование программы льготной ипотеки «єОселя», но за эти средства финансируют приобретение элитного жилья. БизнесЦензор решил разобраться, почему так происходит?
Киевский апелляционный суд 17 марта закрыл производство по делу о нападении на съемочную группу журналистов «Схем» (Радио Свобода) в государственном «Укрэксимбанке» осенью 2021 года.
Такое решение суд принял из-за исчерпания сроков привлечения к ответственности бывшего главы госбанка Евгения Мецгера, экс-директора департамента банковской безопасности Игоря Тельбизова и экс-начальника управления внутренней безопасности «Укрэксимбанка» Олега Осипова.
Итак, коллегия судей во главе с Маргаритой Васильевой удовлетворила ходатайство обвиняемых и освободила их от уголовной ответственности. Адвокаты журналистов сообщили, что планируют обращаться с жалобой на это решение в ЕСПЧ.
Между тем, журналист и соучредитель проекта «Наши деньги» Юрий Николов напомнил, что пока продолжался суд, Мецгер продолжал работать на государство. Ведь с ноября 2022 года его назначили руководителем госкомпании «Укрфинжилье», которая получает десятки миллиардов гривен от государства на финансирование программы льготной ипотеки «єОселя».
По своей сути это социальный проект, в рамках которого украинцы могут получить ипотечный кредит по льготной ставке 3-7% годовых. Разницу между льготной ставкой и рыночной компенсирует государство.
Однако при тщательном изучении программы, к ней возникают серьезные вопросы, обратил внимание Николов. Ведь часто жилье, которое можно приобрести по условиям программы, никак не похоже на «социальное». В частности, это элитное жилье, которое застройщикам сейчас сложно самостоятельно продать из-за высоких цен.
БизнесЦензор решил разобраться, как это произошло.
Кто исполнитель и кто главный
Исполнителем программы «єОселя» является государственная организация ЧАО «Украинская финансовая жилищная компания», или «Укрфінжитло». В свое время ее создало Министерство финансов, а позже передали Министерству экономики, которому и принадлежат 100% этой компании.
Подать заявление для участия в программе «єОселя» можно через «Дію», поэтому среди участников этого ипотечного проекта числится и Министерство цифровой трансформации.
С 11 ноября 2022 года «Укрфінжитло» возглавляет Евгений Мецгер — бывший глава правления «Укрэксимбанка», ушедший из госбанка из-за скандала с нападением на журналистов программы «Схемы». Нападение произошло после вопроса о выданном банком кредите на $60 млн под залог ТРЦ SkyMall фирмам малоизвестного бизнесмена, чья компания ведет деятельность на оккупированном Донбассе и платит налоги оккупационным властям.
Мецгер — уже третий руководитель финансово-жилищного учреждения за считанные годы его существования.
О нем, кстати, вспоминает журналист-расследователь Михаил Ткач в своем сюжете немного в другом контексте — о систематических «путешественниках» из Украины во время войны с РФ, которые для пересечения границы воспользовались системой «Дію» при посредничестве благотворительной организации из Волынской области.
Дешевые квартиры за государственные облигации
«Укрфінжитло» было создано в последние декабрьские дни 2020 года. После более чем года полного бездействия (причем оплачиваемого из государственного бюджета — расходы на зарплату аппарата «Укрфінжитло» из средств налогоплательщиков осуществлялись исправно) власти нашли как применить созданную ею компанию.
Еще осенью 2021 года правительство через Минфин выпустило первую часть облигаций внутреннего государственного займа (ОВГЗ) на сумму 20 млрд грн для финансирования «Украинской финансово-жилищной компании». В декабре 2022 года Кабмин решил выпустить облигации еще на 30 млрд грн для докапитализации «Укрфінжитло», а в конце 2024 дополнительно влил в компанию ОВГЗ еще на 20 млрд грн.
Большая часть облигаций для «Укрфінжитло» выпущена на 5-15 лет по ставке до 19,5% годовых. Поэтому компания ежеквартально получает из госбюджета сотни миллионов гривен только в качестве процентов по этим ОВГЗ. Кредиты же по программе «єОселя» выдают под значительно более низкий процент. Разницу компенсирует государство.
Это, мягко говоря, невыгодный для налогоплательщиков механизм, ведь он позволяет застройщикам продать квартиры уже сегодня, а будет платить по кредиту не только покупатель, а из-за компенсации процента по кредиту и все мы — вносящие взносы в государственный бюджет.
Тем временем ипотечная программа набирает обороты. Как свидетельствует статистика на сайте УФЖК, начиная с октября 2022 года и по сей день 15 940 семей приобрели жилье через учреждение, а объем выданных кредитов составил 26,09 млрд грн.
Государственная ипотека под 3-7%: пишем «Укрфинжилье», понимаем «банки»
Один из важнейших вопросов в этой истории: какое жилье и кому предлагают по льготной программе? «Укрфінжитло» напрямую граждан не кредитует, а работает через уполномоченные банки: государственные «Ощадбанк», «Укргазбанк», «Приватбанк», «Сенс Банк» и частные «Глобус Банк», «МТБ», «Кредит Днепр», «Таскомбанк», «Банк инвестиций и сбережений» и «Скай Банк».
Кредиты по программе «єОселя» банки выдают населению по двум типам ставок:
- 3% годовых на первые 10 лет, 6% с 11 года. Получить такие условия имеют шанс военнослужащие-контрактники, силовики (например детективы и руководители Бюро экономической безопасности и Национального антикоррупционного бюро), медики, педагоги, ученые;
- 7% годовых на первые 10 лет, 10% с 11 года. Эти условия действуют для остальных участников, к которым отнесли внутренних переселенцев, ветеранов, участников боевых действий, лиц с инвалидностью в результате войны.
Если заемщик, относящийся к льготной категории, меняет место работы — он переходит в общую категорию и платит кредит по ставке 7%.
Срок кредитования — до 20 лет. Однако важно, чтобы лицо, получающее кредит, было не старше 70 лет на дату погашения.
Дорогая социальная поддержка
Клиенту также следует учесть, что кроме погашения тела и процентов по кредиту, он должен ежегодно платить 0,25% страхового взноса. А в случае страхования дополнительных рисков повреждения жилья в результате военных действий — 1% в год согласованной кредитором стоимости недвижимости.
Кроме того, при получении ипотеки следует единовременно уплатить комиссию в 1% от суммы кредита и внести минимальный первый взнос в размере 20% стоимости выбранного жилья. В перечень разовых платежей входят еще и оплата услуг оценщика, нотариуса и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование.
Общая сумма первоначального платежа получается существенной даже для семьи, где все ее члены работают, что ставит под сомнение соответствие этой программы социальному критерию.
Следует обратить внимание на еще один «подводный камень» программы, которую реализует государство через «Укрфінжитло». В «єОселя» заложено вознаграждение тому, кто непосредственно выдает кредит и с кем гражданин подписывает договор ипотеки. А это банки, которые по каждой сделке имеют 4% годовых.
Еще 3% направляются на покрытие посреднических расходов «Укрфінжитло», которое по своему уставу является прибыльной организацией.
Что можно купить по программе «єОселя»
Потенциальный клиент имеет возможность выбрать уже введенный в эксплуатацию дом, так и искать жилье на первичном рынке.
Для первички круг строительных компаний ограничен теми, которые аккредитованы банками-партнерами «Укрфінжитло». Пока таких застройщиков 95. Однако критерии отбора компаний неизвестны. То есть, почему рекомендуются эти, а не другие застройщики — вопросы.
Для военнослужащих по контракту, учителей, медиков, ученых и ветеранов войны жилье, расположенное в Киеве или областных центрах, должно быть введено в эксплуатацию не более 10 лет назад, для других категорий заемщиков — не более трех лет назад. Фактически это самый дорогой сегмент жилья на рынке.
Метры, на которые «Укрфинжилье» даст кредит, рассчитывают так: до 52,5 м2 на 1 человека и 21 м2 дополнительно на каждого следующего члена семьи. За большую площадь нужно будет оплатить полную стоимость: условия кредита на нее не распространяются.
Даже если у человека уже есть квартира или небольшой дом, щедрое государство через «есель» позволяет купить еще. При условии, что в собственности покупателя есть менее 52,5 м2 общей площади жилья для семьи с одного человека и дополнительно 21 м2 на каждого следующего члена семьи. То есть даже имея где жить, можно воспользоваться государственной ипотечной программой.
«єОселя». Меняем убытки государственного бюджета на эксклюзивное жилье для богатых
На днях к перечню возможных объектов инвестирования по льготной программе есть обитель власти добавили частные дома, таунхаузы и дуплексы. Стоимость имеющихся на рынке предложений вряд ли делает их актуальными для рядового ветерана, переселенца или учителя.
Однако кредит в пределах «еОсели» дадут на дом не более 62,5 м² на одного человека плюс 21 м² на каждого следующего члена семьи.
Если внимательно просмотреть информацию о доступных для приобретения по льготным кредитам объектах недвижимости на сайте «Укрфінжитло», можно узнать много интересного. К примеру, теперь украинцы могут с помощью средств налогоплательщиков приобрести жилье даже на дорогом карпатском курорте Буковель.
Возникает вопрос, точно ли это жилье для людей, не имеющих возможности самостоятельно, без государственной поддержки, решить жилищный вопрос? Не потому ли с начала действия программы только 3% (468 кредитов) «Укрфінжитло» выдало внутренне перемещенным лицам? А это категория, которая в условиях войны больше нуждается в крыше над головой. Еще 349 кредитов, или 2% от всего количества, получили ветераны.
Удивляться не приходится, ведь кто из этих категорий решится получить даже льготный кредит по программе «єОселя», скажем, в престижном жилом комплексе Manhattan City неподалеку от центра столицы? Цена однокомнатной квартиры здесь, по данным порталов недвижимости, начинается от 3,41 млн грн, а двухкомнатной — от 5,13 млн, минимальная цена квадратного метра стартует от 63 тыс. грн. грн.
Сколько выложит за квартиру в этом комплексе рядовой получатель кредита от «Укрфінжитло»? За основу расчета возьмем приведенные выше условия «єОселя».
Предположим, нас интересует обычная двухкомнатная квартира в Manhattan City стоимостью 5,5 млн. грн.
Собственный вклад заемщика (20% цены жилья) составит 1,1 млн. грн. Уже на этом этапе все разговоры о «социальности» такого государственного субсидирования приобретение жилья можно прекратить. Ведь средняя зарплата в Украине, по данным специализированных сайтов по поиску работы, в 2025 году составляет 22500 грн в месяц. То есть понадобится почти 49 полных средних зарплат, чтобы накопить первый вклад. Это четыре года работы.
Но будем считать дальше. Кредит в сумме 4,4 млн грн выдается на 20 лет под 7% годовых. Сразу придется заплатить 44 тыс. грн — 1% за предоставление кредита. Около 12 тыс. грн будут стоить услуги нотариуса, более 7 тыс. грн — оценка недвижимости, 11 тыс. грн — ежегодное страхование. Если это не первое ваше жилье, нужно еще оплатить 44 тыс. грн сбора на государственное пенсионное страхование.
То есть, общий платеж первого месяца составит 185 тыс. грн, в последующие месяцы — более 40 тыс. грн. грн . И это при средней зарплате в 22500 грн. Действительно ли это программа доступного ипотечного кредитования и это именно те объекты, которые должны в ней быть?
Государственные субсидии для застройщиков «с историей»
Таунхаузы, квартиры из самого дорогого сегмента… Так кого на самом деле субсидирует государство за средства налогоплательщиков через «Укрфинжилье»: семьи, действительно остро нуждающиеся в крыше над головой, или интересы заинтересованных лиц?
Для понимания, девелопером ЖК Manhattan City является компания BudCapital, работающая под зонтиком бренда bUd development. Как пишет издание Экономическая правда, BudCapital является фирмой по орбите народного депутата, бывшего члена расформированной после февраля 2022 года фракции ОПЗЖ, соратника одиозного Виктора Медведчука Вадима Столара и экс-президента коммунального строительного холдинга Киевгорстроя Игоря Кушнира. Причем официально у компании такую связь отрицают.
Или вот такое «социальное» жилье для «наиболее нуждающихся» украинцев предлагает щедрое государство приобрести за счет средств государственного бюджета:
Специалисты считают, что на самом деле это прямой ущерб госбюджету. Потому что выглядит так, что государство через «Укрфінжитло» хочет обогатить застройщиков, а не поддержать тех украинцев, которые нуждаются в жилье.
По данным Министерства социальной политики, в настоящее время количество официально зарегистрированных внутри перемещенных лиц достигает 4,9 млн. Из них 2,5 млн человек, которые не могут вернуться в свои дома, поскольку их жилье либо разрушено, либо в зоне активных боевых действий, либо находится на временно оккупированных территориях.
Удивление также вызывает повышенный интерес премьер-министра Дениса Шмыгаля к «Укрфінжитло». Главу правительства не беспокоит реальное отсутствие социальной составляющей в государственной программе «єОселя». Более того, правительство готовит схему, которая позволит направить на «єОселя» миллиардные средства, которые западные партнеры будут выделять на восстановление Украины из замороженных российских активов.
Однако обосновано ли с экономической и моральной точек зрения такое фактическое субсидирование крупных строительных компаний за счет государственного бюджета, испытывающего критическую нехватку не только на военные, но и социальные нужды? Вопрос риторический.
Кстати, в конце 2024 года правительство докапитализировало на 20 млрд грн «Укрфінжитло» за счет выпуска новых ОВГЗ. До этого Евгений Мецгер говорил, что возглавляемая им компания в своем развитии планирует привлекать средства на международных открытых рынках. И концептуально работа над такой возможностью, по его словам, уже продолжается, в частности, «строится компания по всем принципам прозрачности, корпоративному управлению».
«Сейчас у нас есть все предпосылки для того, чтобы двигаться в направлении иностранного привлечения средств. Ожидаем, возможно, в ближайшие годы $200-250 млн. в эквиваленте первых заимствований от международных финансовых институтов», — говорил он агентству Интерфакс-Украина.
Skelet.Org
По теме: Нападение на журналистов «Схем» в «Укрексимбанк»: Апелляционный суд снова отложил рассмотрение дела
Подписывайтесь на наши каналы в Telegram, Facebook, Twitter, ВК — Только новые лица из рубрики СКЛЕП!