Два крупнейших проекта Stolitsa Group под угрозой: активисты нашли аргументы в судах. // Фото Коллаж «Телеграфа»
Формально ОО «Экопарк Осокорки» и активист Александр Кучерявый судятся с ГИАГ и киевскими властями, но больше всего судебные решения бьют по Stolitsa Group Влады Молчановой
Сразу два разрешения, выданные государственными органами компаниям, аффилированным с известным столичным застройщиком Stolitsa Group, были отменены судами по искам общественности. Речь идет о проекте H2O, который уже реализуется компанией «Контактбудсервис» на Осокорках, и о проекте ЖК в Минском массиве в Оболонском районе Киева, который только планировала строить фирма «Датолит».
«Телеграф» решил напомнить подробности этих скандальных строительных историй, а также исследовать, какие перспективы могут ожидать упомянутые ЖК.
«Экопарк Осокорки». Разрешение на застройку озера Тяглое: запрет после 7 лет судебных баталий
25 апреля 2025 года Волынский окружной суд принял достаточно сенсационное решение по иску Общественной организации «Экопарк Осокорки» относительно строящегося ныне компаниями «Контактбудсервис» и «Будэволюция» (обе связаны с Stolitsa Group, принадлежащей семье и близким бизнес-вумен Влады Молчановой) жилого комплекса H2O.
Согласно тексту решения, суд отменил разрешение, выданное еще в 2018 году этим компаниям тогдашней ГАСИ (Государственная архитектурно-строительная инспекция, ныне ее функции выполняет Государственная инспекция архитектуры и градостроительства, ГИАГ, — ред.) на выполнение строительных работ «Комплексная застройка территории объектами жилищного назначения микрорайонов 1, 2, 2а жилого массива «Осокорки — Центральные» в Дарницком районе города Киева. 2 очередь строительства. Корректировка». № ІУ 113181171313 от 27.04.2018.
Из нижеприведенного эскиза ДПТ понятно, о каких именно микрорайонах идет речь.
Эскиз ДПТ застройки экопарка Осокорки. Слева наверху — микрорайоны 1, 2 и 2а
Если аналогичное решение примут и более высокие судебные инстанции, это может поставить крест на строительстве ЖК H20. И, вероятно, вообще на планах застроить территорию «Экопарк Осокорки». Примечательно, что продажа квартир в ЖК застройщик начал еще в прошлом году.
Напомним, Stolitsa Group «зашла» в проект застройки вокруг озер Тяглое, Небреж и Мартышев на Осокорках в 2019-20 годах, после банкротства предыдущего застройщика — банка «Аркада». При этом 5 участков, где планировалась застройка, формально находились в аренде ООО «Контактбудсервис», позже отошедшего под контроль «Столицы Групп».
На момент прихода Stolitsa Group киевские власти расторгли договор аренды с «Контактбудсервис» на все участки (решение 3/6659 от 31.01.2019). Но компания обжаловала это решение в суде, и впоследствии по трем из пяти спорных арендованных участков смогла добиться положительного для себя результата, то есть продления срока аренды (см. пояснения к схеме ниже).
Спорные участки на территории экопарка Осокорки. Участок № 1 — в аренде у застройщика, сейчас там строится ЖК H2O. Участок № 2 — аренда для застройщика прекращена. Участок № 3 — дело о прекращении аренды рассматривается в суде. Участки № 4 и № 5 — в аренде у застройщика, но не готовы под строительству
Среди этих «выигранных» «Контактбудсервисом» участков был и участок вокруг озера Небреж, который еще при «Аркаде» практически полностью подготовили под застройку. В декабре 2021 года, несмотря на протесты общественности, Stolitsa Group возобновила строительство, а в 2023-24 годах там начали появляться первые «коробки» жилых домов. Сейчас там строится пять высоток, которые находятся на разной стадии готовности.
Ход строительства ЖК H2O, апрель 2025
Противостоять застройке «Экопарк Осокорки» все время, с момента создания в 2017 году, пытается Общественная организация «Экопарк Осокорки». В 2018 году эта ОО подала иск в Департамент градостроительства Киевсовета/КГГА об обжаловании ДПТ застройки Осокорков. Дело даже дошло до Верховного суда, но тот не принял аргументы эко-активистов.
Впрочем, в том же 2018 году ОО «Экопарк Осокорки» подала еще один иск — к ГАСИ по поводу противоправности выдачи этим учреждением разрешения на выполнение застройщиком строительных работ. Активисты аргументировали свой иск тем, что ГАСИ не учла ряд положений действующего законодательства, запрещающих выдачу разрешения на строительство.
Дело прошло все судебные инстанции, дошло до Верховного суда и тот в феврале 2020 года направил его на новое судебное разбирательство в Окружной административный суд города Киева. Но дело возобновили только в феврале 2025 года, причем принял его к рассмотрению Волынский окружной административный суд, куда оно было распределено из-за перегруженности киевских судей.
25 апреля 2025 года Волынский админсуд вынес решение, которым полностью удовлетворил требования ОО «Экопарк Осокорки», отменив разрешение ГАСИ на выполнение строительных работ для ООО «Контактбудсервис» и ООО «Будэволюция».
Как известно из текста решения, основными аргументами в пользу удовлетворения иска стало то, что, во-первых, разрешение на строительство ГАСИ было предоставлено без наличия обязательной в таких случаях оценки влияния на окружающую среду.
Во-вторых, земельный участок, на котором ведется строительство ЖК H2O, относится к зоне охраняемого ландшафта и является объектом культурного наследия, подлежащего охране. Следовательно — для его застройки требуется разрешение соответствующего органа (ранее — Госслужба по вопросам национального культурного наследия, а ныне Минкульт), которое не было предоставлено.
В-третьих, застройка не соответствует Генеральному плану Киева.
«Системно проанализировав предписания законодательства Украины, действующие на момент возникновения спорных правоотношений между сторонами, учитывая взаимную и достаточную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу, что административный иск подлежит удовлетворению», — говорится в тексте решения суда.
«Экопарк Осокорки». Мутные перспективы для H2O
Конечно, стоило бы порадоваться за активистов ОО «Экопарк Осокорки», которые не отступили и смогли отстоять в суде отмену разрешения на застройку уникальной с экологической точки зрения территории в столице.
Но не следует забывать, что нынешнее решение Волынского окружного админсуда — это только решение первой инстанции. Следующей будет апелляция, и когда именно ее рассмотрят (учитывая уже упомянутую перегруженность судов) — большой вопрос. А все время до вступления в законную силу решения апелляционного суда застройщик будет иметь полное право продолжать работы. И учитывая, как медленно рассматривается дело, нетрудно представить, что еще за это время он успеет настроить.
«Согласно законодательству Украины, а именно статье 273 Гражданского процессуального кодекса, судебное решение первой судебной инстанции, отменившее разрешение на строительные работы, вступает в законную силу только после истечения сроков апелляционного обжалования. Или после того, как будет принято соответствующим решением апелляционного суда такое решение. Поэтому сейчас это решение (об отмене разрешения на строительство H2O, — ред.) не вступило в законную силу и застройщик формально может продолжать строительные работы и продавать квартиры. Конечно, было бы правильно, чтобы они информировали покупателей о наличии такого судебного решения. Но такой обязанности у них нет», — пояснил в комментарии «Телеграфу» ситуацию юрист, эксперт по недвижимости Андрей Ставнюк.
«Сейчас мы ожидаем прежде всего апелляцию от „Контактбудсервиса“, который проходит по делу третьей стороной, но, так сказать, является основной „движущей силой“, выступающей против нас. Представители ДИАГ, как преемника ГАСИ, хотя обычно и присутствовали на заседаниях, но выступали гораздо менее активно, чем юристы застройщика. Теперь, после решения в нашу пользу, мы можем ожидать, что будут даже две апелляционные жалобы — от ДИАГ и „Контактбудсервиса“. Когда же будет сам суд — трудно сказать. Апелляционный суд, где будет рассматриваться дело, перегружен. Объем дела — огромный, 17 томов. И все это время застройщик, вероятнее всего, будет продолжать строительство. Они ведь рассчитывают ввести первый дом в эксплуатацию в апреле 2026 года», — рассказал «Телеграфу» представитель ОО «Экопарк Осокорки» Александр Пилипенко.
Активисты также понимают, что даже в случае их выигрыша в апелляционном суде и впоследствии в Верховном — застройщик вряд ли остановится. Ведь «на кону» очень большие деньги. «Телеграф» в свое время посчитал возможный заработок застройщика на ЖК H2O, и суммы там получились безумные — от 150 до около 400 млн долларов. Следовательно, Stolitsa Group точно будет стремиться использовать все возможные рычаги.
К примеру, считает Александр Пилипенко, застройщик попытается через Киевсовет исключить участок из зоны охраняемого ландшафта, чтобы «легализовать» разрешение на строительство. Или задействует классический в таких случаях сценарий — будет апеллировать, что часть квартир в ЖК уже продана, и ситуацию нужно рассматривать в контексте защиты права на обеспечение жильем физических лиц, что обычно довольно сложное дело.
«Недавно была похожая ситуация во Львове, где отменили разрешение на строительство практически готового дома. Но дело усложнилось, ведь оказалось, что часть квартир в нем была продана. А следовательно, снос дома будет нарушением прав людей, купивших квартиры, на их собственность, что регулируется в том числе европейскими директивами», — рассказал Александр Пилипенко.
Впрочем, как считает юрист Андрей Ставнюк, перевод рассмотрения дела в плоскость физических лиц вряд ли поможет «узаконить» строительство в случае отмены разрешения на проведение строительных работ.
«Действительно, насколько мне известно, застройщик уже начал продажи (в ЖК H2O, — ред.) и продал определенный пул квартир. Наше законодательство действительно защищает права добросовестных покупателей квартир — физических лиц. Но я не думаю, что это как-то автоматически узаконивает строительство. У нас есть много добросовестных покупателей квартир, которые, тем не менее, сейчас живут в недостроенных домах, не введенных годами в эксплуатацию. Поэтому юридически это (факт приобретения квартир, — ред.) не обяжет ДИАГ или другие государственные органы способствовать строительству и вводу в эксплуатацию домов такого ЖК», — считает юрист.
В то же время совершенно непонятным в случае вероятной абсолютной судебной победы эко-активистов является вопрос дальнейшей судьбы уже построенных сооружений в комплексе H2O. Ни Александр Пилипенко, ни Андрей Ставнюк, не могут вспомнить случаев, когда бы застройщик «убрал» после себя, то есть снес дом, который судом был признан незаконным.
«У нас уже были случаи, когда принималось решение о необходимости сноса дома, например был случай в одном из ЖК в Обухове. Но, насколько мне известно, до реализации там не дошло. И я не знаю ни одного реального кейса в Киевской области, когда ЖК с инвесторами, если даже суд принимал решение по его сносу, был снесен. Поэтому считаю, что перспективы такого развития событий (в случае H2O — ред.) достаточно незначительны. Чаще всего — такие дома просто стоят не введены в эксплуатацию, без должного подключения к электросетям, и в них даже живут люди», — рассказывает Андрей Ставнюк.
«Даже если разрешение отменят, то остается открытым вопрос: что дальше будет с домами, которые уже практически готовы. Я пока не знаю ни одного случая, когда бы такие дома были снесены, хотя очевидно, что оставлять их в таком состоянии также нельзя. Эта проблема требует отдельного внимания, ведь только по Киеву — десятки таких незаконных недостроев. Они годами „загромождают“ городское пространство, а понимания, что с ними делать — никакого», — говорит Александр Пилипенко.
Следовательно, даже при наиболее положительном для эко-активистов результате — полном запрете строительства ЖК H2O, можно констатировать, что это лишь частично спасет эко-парк Осокорки от застройки. Ведь минимум пять «коробок» на берегу озера Тяглое, скорее всего, останутся еще на долгие годы.
Незаконные ДПТ на Минском массиве или когда один в поле воин
Вторую историю, касающуюся судебного противостояния по законности детального плана территорий (ДПТ) на Минском массиве, «Телеграф» подробно исследовал в сентябре прошлого года в материале «Власть в проигрыше: активист победил Молчанову и Киевсовет в вопросе большой застройки в Киеве. Но надолго ли?». Вроде бы, ответ на этот вопрос получен — оказалось, что надолго, ведь очередной суд вынес решение не в пользу застройщика.
Напомним, это дело интересно тем, что общественность в нем самостоятельно представляет активист Александр Кучерявый. В сентябре 2021 года он обратился в суд с иском к Киевскому городскому совету, в котором просил признать противоправным и отменить решение Киевсовета от 10.06.2021 № 1455/1496 «Об утверждении детального плана территории в пределах улиц Юрия Кондратюка, Михаила Майорова (Петра Калнышевского), северной и западной границы леса в Оболонском районе города Киева».
Проект строительства на землях Агрокомбината «Пуща-Водица»
Упомянутый ДПТ был разработано под застройку, которую планировала вести одна из связанных с Stolitsa Group — ООО «Датолит». Ранее эта компания путем подписания достаточно спорных инвестиционных договоров получила право распоряжаться землей, принадлежащей Агрокомбинату «Пуща-Водица». Впоследствии под давлением Фонда госимущества предпринимались попытки признать эти договоры недействительными в судебном порядке, но все они провалились.
В то еже время Александр Кучерявый, посчитавший, что возможная застройка Минского массива может нарушить его права, решил действовать самостоятельно — через обжалование утвержденного в 2021 году Киевсоветом ДПТ. Среди его основных аргументов было несоответствие этого ДПТ Генеральному плану Киева, а также игнорирование при его утверждении мнения общества.
Это дело также прошло все инстанции, и в августе 2024 года Верховный суд принял аргументы активиста, направив его на рассмотрение первой инстанции, но обязав суд этой инстанции обязательно учесть вопросы соответствия ДПТ Генплану города и необходимости проведения законным способом общественных слушаний.
И вот 6 мая 2025 года, уже во время нового рассмотрения дела Киевским окружным административным судом, тот снова принял решение в пользу активиста, защищающего свои права.
«Административный иск удовлетворить. Признать противоправным и отменить решение Киевского городского совета от 10.06.2021 № 1455/1496 «Об утверждении детального плана территории в пределах улиц Юрия Кондратюка, Михаила Майорова (Петра Калнышевского), северной и западной границе леса в Киеве», — говориться, в частности, в решении суда.
Александр Кучерявый и его группа поддержки перед помещением суда
«Телеграф» поинтересовался у г-на Кучерявого, какими основными аргументами ему удалось убедить судью, и получил ответ, что таких аргументов было несколько, и даже каждый по отдельности был бы основанием для признания ДПТ незаконными. А все вместе они вообще произвели кумулятивный эффект.
Прежде всего, по его словам, судом была установлена неправомерность ДПТ Минского массива в связи с тем, что этот ДПТ противоречит Генплану Киева.
Также было установлено, что общественные слушания по ДПТ были проведены с грубыми нарушениями, и не была создана межведомственная комиссия по разрешению споров между разработчиком ДПТ и обществом, что прямо предусмотрено законодательством. Например, упомянутый ДПТ нарушает права физических лиц — владельцев гаражей, частную собственность которых хотели снести.
Кроме того, суд установил, что Киевсовет фактически самовольно, без согласования с оператором газотранспортной системы, внес изменения относительно пролегания критической инфраструктуры, а именно двух газопроводов высокого давления, проходящих через территорию, охватываемую ДПТ.
Кроме того, суд установил нарушение регламента Киевсовета при утверждении ДПТ — решение о его утверждении не было подписано и опубликовано в положенные по закону сроки.
«Все упомянутые позиции, которые четко урегулированы в законодательстве, были нарушены или проигнорированы в первую очередь заказчиком этого ДПТ, это Департамент градостроительства Киевсовета, депутатами Киевского городского совета, и мэром Кличко, который подписал данный документ. И суд четко на это указал… Я считаю, что это решение суда может стать эталонным для решения споров по всей Украине относительно вопросов отмены ДПТ или урегулирования тех или иных позиций, касающихся детальных планов территорий», — рассказал Александр Кучерявый в комментарии «Телеграфу».
Застройка Минского массива: точку ставить рано
Впрочем, какие и в случае с застройкой экопарка Осокорки, дело с ДПТ Минского массива еще очень и очень далеко от завершения. Александр Кучерявый это прекрасно понимает и готов к продолжению борьбы.
Пока он прогнозирует несколько возможных шагов своих оппонентов относительно запланированной застройки. Первое, это, конечно, апелляционное обжалование последнего решения суда. Впрочем, отмечает активист, это для застройщика будет достаточно непростым делом.
«Судебное решение — очень сильное. И я даже не слишком представляю, какие аргументы смогут найти мои оппоненты во время подачи апелляции», — говорит Кучерявый.
Кстати, говорит активист, во время судебных заседаний его основные формальные оппоненты — представители Департамента градостроительства Киевсовета/КГГА, выступали достаточно слабо, в то время как третьи лица, представленные юристами Агрокомбината «Пуща-Водица» и ООО «Датолит» — были более жесткими и явно демонстрировали общую позицию.
«Хочу обратить внимание на один интересный аспект: юристка Наталья Мороз, представляющая по моему делу одного из моих оппонентов, Агрокомбинат „Пуща-Водица“, одновременно представляла в суде по эко-парку „Осокорки“ — ООО „Контактбудсеривс“. Это показывает, что и Агрокомбинат „Пуща-Водица“ и ООО „Контактбудсеривс“ причастны к известному застройщику Stolitsa Group», — считает активист.
Среди других возможных шагов его оппонентов, считает Кучерявый, могут оказаться попытки внесения изменений в Генеральный план Киева. По его словам, такие изменения точно готовятся, но киевские власти их пытаются максимально скрыть от глаз общественности.
«Думаю, что сейчас они попытаются делать акцент на градостроительных преобразованиях в своих собственных интересах — через изменения в Генеральный план Киева. Такие изменения, кстати, делаются „по-тихому“, например, вряд ли вы что-нибудь о них слышали, но они готовятся — недаром на это были выделены немалые деньги. То есть, какие-то процессы происходят, но без публичности от Киевской городской власти. В результате в один прекрасный день мы можем пролистывать сайт Киевсовета и увидеть там утвержденные изменения в Генплан. Поэтому, очевидно, что и нам, представителям общественности, и журналистам, нужно будет внимательно следить за этим процессом и соответствующим образом реагировать», — резюмировал Александр Кучерявый.
По теме: Столичная застройщица Молчанова выводит средства через оффшоры Кипра
Суд за «Осокорковские луга»: сможет ли застройщик победить экологов?
Серый кардинал в тени: почему в расследовании против Комарницкого не упоминают Владу Молчанову?
«Экопарк Осокорки»
Подписывайтесь на наши каналы в Telegram, Facebook, Twitter, ВК — Только новые лица из рубрики СКЛЕП!