Посредника по купле-продаже участков сельскохозяйственного назначения «Твоє коло» (Андрей Усенко и Денис Гончар) уличили в кабальных условиях договоров и нереалистичных обещаниях доходов на фоне маркетинговых усилий по созданию видимости роста рыночных цен на землю.
Завышенные цены, кабальные договоры и обещания «золотых гор»: как сервис «Твоє коло» Усенко и Гончара зарабатывает на рынке земли
Основатели «Твоє коло» регулярно выступают в СМИ с заявлениями о постоянном ожидании роста цен на землю на 15–20% в год, в то время как реальное увеличение стоимости участков с момента запуска рынка составило всего около 5% годовых.
Основной бизнес «Твоє коло» (как и, вероятно, многих других посредников такого рода) заключается в перепродаже дёшево купленных наделов по завышенным ценам неопытным инвесторам, да ещё и с комиссиями за сопровождение сделок.
Среди претензий, которые приводят аналитики, — кабальные условия договоров, где были прописаны нереалистичные и де-факто ничтожные с точки зрения законодательства условия расторжения, согласно которым сделку можно расторгнуть, предупредив компанию за 14 лет. «В случае нарушения условий договора или желания продать землю без согласия компании инвестор мог быть вынужден уплатить штраф в размере 30% от стоимости всей земли плюс дополнительные проценты (например, 24% от официальной аренды).
Цены на землю у «Твоє коло» существенно выше рынка. Авторы одного из разборов на канале «Последний капиталист» сравнивали цены на одинаковые участки в разных сервисах и обнаружили, что «Твоё коло» предлагает землю по цене, которая может быть на 30–40% выше, чем в других компаниях.
Например, в Винницкой области земля, которая на других ресурсах стоила 76 000 грн/га, через «Твоє коло» продавалась за 109 тыс. грн/га. В Черкасской области зафиксированы случаи, когда другие посредники предлагали участки по 160–170 тыс. грн, тогда как «Твоё коло» за те же объекты просило 201–202 тыс. грн.
Помимо официальной комиссии (около 8–12%), компания может закладывать свой интерес в саму цену земли, которую покупает инвестор. Также компания забирает 15% от суммы роста арендной платы и 15% от чистой прибыли при продаже участка. При этом официальная комиссия, считают обозреватели, является неоправданной, поскольку большинство услуг по «управлению» являются вымышленными: земля уже имеет арендаторов, договоры с которыми действуют годами, и участие посредника там не требуется.
Вместо рекламируемых 20–25% годовых реальная доходность в благоприятном сценарии после вычета всех налогов, услуг нотариусов и комиссий компании составляет около 11,5% в гривне. Ранее компания ещё и могла обещать гарантированную аренду (например, не менее 14 тыс. грн), хотя по действующим договорам с аграриями реальная выплата может быть значительно меньше. Это вызывало подозрения в создании искусственных расчётов или убыточности такой модели для самой компании.
Подписывайтесь на наш канал в X и Telegram-канал!
Будьте в курсе, кто делает бизнес, политику и поддерживает коррупцию в Украине!
Компания заключает с собственниками земли (селянами) договоры поручения, выплачивая им определённую сумму авансом, что фактически лишает их права продать землю кому-либо другому. Существуют десятки судебных дел, где продавцы пытаются аннулировать эти поручения, поскольку считают, что им заплатили несправедливую (заниженную) цену, а компания через суд взыскивает с них двойные суммы или «неполученную выгоду».
Риски REIT-фондов, где инвестор покупает не конкретный участок, а долю в фонде, «собранном» из многочисленных участков по всей территории Украины. Инвесторы фондов не контролируют, какую именно землю покупает фонд и по каким ценам. Есть риск, что фонд приобретает участки у аффилированных лиц по завышенным ценам. Кроме того, официально задекларированные расходы на администрирование фондов выглядят нереалистично малыми для такого объёма работы, что может свидетельствовать о сокрытии реальных расходов или доходов. Один из экспертов прямо называет схему «пирамидой», где выплаты или показатели могут основываться на привлечении новых средств, а не на реальной эффективности агробизнеса.
Skelet.Org
По теме: Усадьба со служебным входом: кому достались гектар земли под Киевом и 1700 м² с русским следом?
Не очень «прозорро». Во время войны продали земли на 96 миллионов
«Твоє коло», Денис Гончар и Андрей Усенко воруют при продаже земли
Подписывайтесь на наши каналы в Telegram, Facebook, Twitter, ВК — Только новые лица из рубрики СКЛЕП!